标题:房企债务偿还高峰2012年到来 万亿债务倒逼降价

1楼：巴到烫发布时间:2012-1-6 9:40:50

[font=宋体][size=9pt]　　[url=http://business.sohu.com/20120105/n331199837.shtml?pvid=tc_business&a=&b=%E6%88%BF%E4%BC%812012%E8%BF%8E%E5%81%BF%E5%80%BA%E9%AB%98%E5%B3%B0%20%E4%B8%87%E4%BA%BF%E5%80%BA%E5%80%92%E9%80%BC%E9%99%8D%E4%BB%B7]http://business.sohu.com/20120105/n331199837.shtml?pvid=tc_business&a=&b=%E6%88%BF%E4%BC%812012%E8%BF%8E%E5%81%BF%E5%80%BA%E9%AB%98%E5%B3%B0%20%E4%B8%87%E4%BA%BF%E5%80%BA%E5%80%92%E9%80%BC%E9%99%8D%E4%BB%B7[/url][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]房企的债务偿还高峰将在[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2012[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2011[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]12[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]月[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]29[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]日[/size][/font][font=宋体][size=9pt]的[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][url=http://q.stock.sohu.com/cn/002285/index.shtml][color=#004276][font=宋体][size=12]世联地产[/size][/font][/color][/url][/size][/font][font=宋体][size=9pt]营销论坛上，世联地产[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]董事长陈劲松提问说，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]10[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]” [/font][/size][/font]
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  [align=center][align=center][font=宋体][size=9pt]　　第二笔钱是信托，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2010[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年全国发行信托[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]3.6[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]万亿，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2011[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年上半年发行[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]万亿，比[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2010[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年全年还要多，其中[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]1/3[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]是银行的理财产品，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2/3[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]是房地产。这笔钱会在[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2012[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]-2013[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]1000[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]亿，大多数是项目型的房地产基金。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font][/align][/align][align=center][align=center][font=宋体][size=9pt]　　第四是民间借贷，俗称[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]高利贷[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]”[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]。过去一年约有[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]万亿，其中[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font][/align][/align][align=center][align=center][font=宋体][size=9pt]　　克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font][/align][/align][align=center][align=center][font=宋体][size=9pt]　　另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年内，有[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]46%[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]的债务集中在[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2012[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]12.2%[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]，迎来第一波相对集中的到期日。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font][/align][/align][font=宋体][size=9pt]　　陈劲松认为，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2012[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　在深圳，世联代理的[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][url=http://q.stock.sohu.com/cn/000002/index.shtml][color=#004276][font=宋体][size=12]万科[/size][/font][/color][/url][/size][/font][font=宋体][size=9pt]金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要，越早降价越好。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　世联判断，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]2012[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]否则大家谁敢降价。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]”[/font][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　本报记者发现，万科、[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][url=http://q.stock.sohu.com/cn/600048/index.shtml][color=#333333][font=宋体]保利[/font][/color][/url][/size][/font][font=宋体][size=9pt]等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说，这是他和王石一起算过的。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
  [font=宋体][size=9pt]　　[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]“[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]楼盘的具体价格并不是我们所关注的，一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡，我们关注的是整体周转率、去化率。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][font=Times New Roman]”[/font][/size][/font][font=宋体][size=9pt]广州一家大型房企高管对本报记者表示。[/size][/font][font=ˎ̥][size=9pt][/size][/font]
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2楼：一现天发布时间:2012-1-6 9:54:43

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3楼：巴到烫发布时间:2012-1-6 10:03:53

　房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。
  2011年12月29日的世联地产营销论坛上，世联地产 
  董事长陈劲松提问说，“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？” 
  　　“行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期”，陈劲松自己回答，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。
  　　第二笔钱是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。
  　　第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。
  　　克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。
  　　另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。
  　　陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。
  　　在深圳，世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要，越早降价越好。
  　　世联判断，2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，“否则大家谁敢降价。”
  　　陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。
  　　本报记者发现，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。
  　　价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。
  　　另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说，这是他和王石一起算过的。
  　　高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。
  　　“楼盘的具体价格并不是我们所关注的，一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡，我们关注的是整体周转率、去化率。”广州一家大型房企高管对本报记者表示。
  
  

4楼：瑞宝墙纸发布时间:2012-1-6 14:04:28

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5楼：xuejun120发布时间:2012-1-7 2:53:13

   呵呵！不怕！央行马上又要下调存款准备金了！

6楼：品博室内设计-郑发布时间:2012-1-7 14:51:25

品博设计成立于2007年7月6日，由成都、重庆两地资深专业设计师联盟、施工人员组成。其设计作品多次荣获国内、国际大奖，施工作品以其质量、服务过硬赢得客户推荐率连续3年达86%以上。2011年7月6日重庆品博室内设计有限公司在江津区成立，主要负责重庆片区市场。品博设计以其人力资源和材料资源的最大整合和直接化管理，坚持整装设计、团队设计，尊重客户生活方式及习惯的人性化、个性化设计；以行业资深施工人员精细施工；坚持服务价值考核体系，不断创新、一步一个脚印地实现客户和市场的需求……[em1]