1楼：songjianwei000发布时间:2011-9-20 1:20:56- 谈到敏感的房价问题,剖析一个东西在一个社会的价格问题,就必须关注支撑这个东西存在的几样东西:资金和需求(也就是是人群), 还有就是文化.
任何和金融挂钩的产品，都必须首先谈到资金助推的作用，而且应该摆在第一位置。比如需求不是很高的古董，在经济繁荣时期，需求很低的 情况同样也会被炒作资金运作到天价去。
中国政治课本，一直有句话深入人心：人口多，底子薄。这样多年来，洗脑洗的很彻底，以至绝大多数分析中国经济类文章，都会把这个问题抬出来。事实上现在越来越证明这个是为了计划生育政策可以贯彻下去的一个天打谎言。正是计划生育慢慢的将中国经济推向一个不可逆转的深渊（话题转远了点回到房价问题上来，后面有论证这个问题的关联性）。
中国经济真正走跨大步前进应该是在98年亚洲金融危机之后，世界经济体都奔驰在高速发展的道路上，中国的便宜劳动力优势抓住了机会，尤其是2002年开始（2011年，11月中国正式加入WTO),中国突然贸易顺差每年迈进1000亿美元具乐部，然后开始一发不可收拾接连创造新高。一度新闻联播把外贸顺差骄傲防在领导很忙之后，成为了最大的成就宣传。
截止2011年6月底，我国外汇贮备在3.2万亿左右，无独有偶从2002年，开始中国的楼市开始也一发不可收拾，2011年与2002年比较涨幅在10倍左右。外汇储备也惊人的巧合也基本在10倍左右。
外贸是是如何影响中国的楼市的呢？这里让我想到了一个传销类的金子塔模式，必然会有一个强大的基础人群牺牲成就这个产业。外贸的核心不是哪国赚取哪国的利益，而是全球经济体把资源合理分配，从而整体提高生产力来提高生产物质的能力，然后全球共同富裕。这个也是我小时候一直想搞明白的事情——为什么看到中国老赚米国的美元，而美国经济也好了呢。
举例说明就明白了：比如日本有技术，没有矿石，中东有石油缺没有粮食，没有其他资源，中国有稀土缺少铁矿等等。如果不通过交换，日本永远不可能生产出汽车，因为没有钢铁。同样中国不交换，技术不会突然大步提升，就不能生产大量的物质。这里又必须提到政治课本说的：当前中国最大矛盾：生产力发展不能满足人民日益增长的物质文化需求。说明我们的领导实际也晓得中国人民的物质需求有缺口，但为什么还要大量出口商品呢？
而且还做的很牛比。
靠着血汗工厂，不断的美元源源不断的流入中国，中国生产出的商品缺远远不断的流出，这样高速的一边倒的贸易方式，使得中国这边是钱多，人傻，物品少，反之米国是钱少，物品多。为了出口，中国政府想尽一切办法，来维持着这种血汗工厂，一方面利用出口退税的方法压低出口成本，一方面努力压低农产品价格。农业产品价格水稻2002年基本也是一元一斤，在2009年全球粮食大涨前政府收购价格也基本在1.2元左右，就是今年农也产品突然爆发，价格也才在1.5元左右。（试问10年房价10倍，毛巾5倍，衣服5倍的情况下，为什么粮食就只有2倍不到的价格）。顶端的利用优势，剥削了2002年8亿农民的财富。
同时中央银行也配合出口企业，开始大力扩张信贷资金，M2的供应年均在20%左右，09年甚至年均供在30%的增加。一个经济平均在GDP平均在10%左右，多出的货币供应必然推高物价。同时在外汇市场，大量干预汇率，大量买入美元，维持人民币的低汇率（美国说人民币低估是有道理的）。
中国因为外贸，是钱多，物品少，投资渠道少，外加购置物业的东方文化，房地产具有了保值和实用的双重属性，所以多余的资金都迫不亟待的流入地产，（地产拥有黄金的可以长期保存持有的属性，同样还有保值和实用的价值，注定这个阶段涨幅比黄金快）。
大量的外储，慢慢的成了问题，在国内人民币是不断的贬质，国际上是不断的升值，同时由于迫于美元的弱势和通过膨胀，中国把卖廉价商品搞来的美元只有一个办法，买美国国债，一方面保值同时还可以让美元回归一部分去美国市场，可以适当降低人民币大幅度升值的步伐。
外升内贬，使得中国的外贸也开始走向绝境：首先是国内工资开始爆发增长，由于中国制造业靠廉价劳动力而忽视了技术装备的提高，廉价劳动力和越南，印度，印尼这些国家比起来优势没有了，高端产业又突破不了，出口未来5年逐步下滑是一个趋势。
同时外部，由于美国金融危机后，本身需求减少，同时美国是一个靠内需经济为主的国家，美国人习惯了买中国廉价产品，使得美国企业低迷，就业一直提不上来，必然开始贸易保护，对中国出口企业征收倾销税，逼迫人民币快速升值。那么注定了中国外贸未来5年是死路一条，中国培养内需市场迫在眉脊。
对照了中国2008年，金融危机爆发，这个是爆发在美国，当年为什么中国房价也会出现大范围的跌幅，08年的危机使得美国和欧洲需求极度萎缩，中国出口陷入艰难境地，长期出口换来的钱，回到国内然后推动房价，两条腿相互促进，使得中国经济高速发展的动力突然消失，房价也失去了资金支持，大幅回落也就是必然了。这个简单举例更容易明白这两条腿，和人的双腿一样，失去了一条动力腿，另外一条也能前进一步，只有倒下。
比如，国内生产了10条毛巾，换回10美元，外汇储备局收购了10美元，同时中央银行印刷等汇率的人民币给中国人民70元，然后70元又在国内推动地价，房价。失去了外汇出口，中国必然会是产能过剩，物价下跌，房价首当其冲。
米国和欧洲也因为长期习惯了奢侈生活，享受习惯了东方廉价的劳动力的产品，借债生活成为了必然。同时金砖四国买入这些国家的国债使得部分货币回流，商品和货币量比基本一致，就形成了全球发展中国家通货膨胀严重，发达国家甚至萎缩。长期的不均衡必然换来新的改革，这个游戏08年危机后，基本宣告结束。一方面欧洲债务危机爆发（现在也只是暂时渡过），美国债务危机爆发，如果按照以前的模式下去，迟早有天，这些国家债务是一个垃圾品。发展中国家也不敢继续这个模式换来执笔和债务了，发达国家也不会这样的任由国内一直萎靡不振下去。如果继续这个模式，我相信不到5年左右，经济危机全球爆发，欧洲美国全部赖账，甚至引发战争。
也就是这个旧的不健康的贸易方式是没有未来的。那么靠这个冲击起来的中国房价也是没有未来的。
回头看看中国领导对策
08年的金融危机就让中国地产泄气30%左右，家宝想当然的认为，外汇这个动力出口消失了，我自己用第三条腿来推动经济，政府投资。中国一直三条腿：出口，投资，地产。这个和男人的三条退一样，中间一条短板很大，虽然自己可以控制，但是后患无穷。
08 年家宝想用投资，来弥补出口的损失，说简单点，就是支持中国房价的钱需要另外一个东西还和这条腿配合，一起前进。然后就是没看到中间条腿，短板严重，配合起来副作用巨大。08年4万亿配套，在全国地方配套可能跟进了10多万亿左右的投资。这个是一个很保守的数据，因为当年湖北省就提出了，我们要翘动8万亿的投资，就一个省也敢说这个话，真是人有多大胆，地就有多大产。4万亿基本都是用于基础建设，而且很多基础建设都是很浪费，基本是属于亏本生意。就拿云南高速来说，一天车流数都数的过来，难道值得投资这样大的资金吗？同时，很多资金都流入了国企，中央企业。这些企业也不是善良的种子，看到地产市场以前的火爆，都蜂拥的冲进来。09年的地王，都是这些企业整出来的。像万科，SOHO这些老牌地产企业，屡次望地心叹。
又如铁道部这个算火爆的中国最大的运输部门，居然负债务2万亿，年利润缺只有100多点亿，利息都还不起，何来还款？中国的体制不改变，走向灭亡是必然。
地方政府，见到土地市场的火爆，像打了鸡血，也开始冲动的乱投资，谁不投资，谁就要落后，谁就可能影响官帽。好了问题来了，房价09年到10年直接翻番。08年以前本来靠内需市场都脱不起的房价，到2010年翻番后的价格，我相信肯定是托不起的。这个时候三条腿都要废掉了。
政府投资因为还款时间的到来，出现了债务危机，不可能继续了。外贸依然上不去，甚至在2011年初，出现了外贸逆差。房价高起已经严重透支了未来的消费能力，培育内需市场也难了。宏观上中国已经挂了，挂了！！
再来看下中国外围金融市场，觊觎中国人民币升值的对冲基金在09年把总部都搬迁到香港，很明显是针对中国市场来的。由于外汇市场有10倍的杠杆性，也就是人民币升值1%，对冲基金就可以获利10%，第二次汇改以来，RMB已经升值7%左右，对冲基金已经有了充分的空间随时等着泡沫的破裂出逃。
2010年至今，人民币贸易结算总额超过1万亿人民币，有学者调研后发现，人民币贸易结算的80%－90％是进口贸易结算，也就是说，出口用人民币结算的只有10%-20%。以此推算，内地企业用人民币替代美元支付进口的金额大概8000－9000亿人民币，其中今年1-5月，进口商品的人民币支付估计在5000-6000亿人民币。而今年1-5月的外汇占款总额净增加1.81万亿，比去年1-5月多增6400多亿，这多增的部分，大部分应该可以归结为跨境贸易人民币结算的原因。尽管贸易顺差和FDI的增加也会导致外汇占款增加，但前5个月外贸顺差与FDI之和与去年同期相比，反而减少了30多亿美元。由此可见，跨境贸易人民币结算正成为外汇占款激增的新的主要因素
这部分外汇占款，一方面在国内坐等升值带来的收益，通过享受与发达国家的利息差。激进部分资金更是以信托的方式，进入地产，给地产破裂吃下了不可逆转的毒药。国内地产商，目前多数信托融资成本在16%左右，高额的负担和萎缩的市场，随时可能悲剧。
同时由于通胀已经严重影响了中国的稳定，11年7月的政治局会议，把通胀已经拿入第一目标，紧缩地产不放松成了基调。把09年M2供应速度的30%和10年的17%漫漫回归。预计今年在15%左右，以后逐年下降到10%完全有可能。
我们都知道一般使M2=GDP+CPI. 2011年中国CPI 年均在5%左右，GDP 按照目前9.6%。下半年由于地产投资的减速20%左右，房价下跌10%左右，按照地产25%的权重计算，同时政府投资的减少，估计全年GDP将保持在8.8%-----9%左右。2012年，能不能保住8%，就不得而知了。估计难！！！（保不住就是传说中的硬着陆）
这里我们看下上峰的预测：十二五规划，我国这个区间能保持在7.5%就可以了，这个目标如果统计局不参假的话，要达到真的需要努力。也是比较科学的，也就是所谓的软着陆路。就看统计局帮忙不，现在是个部门，在考核的时候都要请统计局吃饭就看的出问题。
我们的上峰从来都没有说中国经济不着陆，这个已经是共识。就是看怎么着，怎么伤害更少。按照这个7.5%这个数据推算，中国地产价格未来应该有30%左右的下降的可能，就看中央银行可能再次出手刷钱不。
我们再来看地产微观结构，发现地产红火的局面必然慢慢低迷，甚至可能低迷15年（当然中间可能有小的波动）。这里我要更准确的解释我说的低迷定义：低迷不代表价格一直跌15年，我这里低迷是房价可能以后未必跑的过cpi,也就是完全没有任何的投资价值，市场火爆不起来。
统计局今日在“2011年上半年国民经济主要统计数据”中公布了同期全国房地产市场运行情况,开发投资2.6万亿元,同比增长32.9%;新开工面积9.9亿平方米,同比增长23.6%;施工面积40.6亿平方米,同比增长31.6%;竣工面积2.8亿平方米,同比增长12.8%;商品房销售面积4.4亿平米,同比增长12.9%,销售额2.5万亿,增长24.1%。
开发商资金主要依赖自筹:开发企业本年资金来源4.1万亿元,同比增长21.6%,较上月扩大3.1个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加(同比增速32.7%,占本年资金来源40.2%,已超过2008年39.5%创历史新高)。
上半年累计销售面积4.4亿平方米,同比增速较上月扩大3.8个百分点至12.9%;累计销售额2.5万亿元,增速较上月扩大6个百分点至24.1%,其中,住宅销售额增长22.3%,办公楼和商业营业用房销售额增长更快,同比分别是27.6%和36.0%。预计7月份销售较6月将出现小幅回落。
这里我们来解读下这个数据：首先施工面积有40.6亿方，这个是什么概念。按照目前中国人均20方的配置，可以居住2亿人左右。按照这个施工速度，中国只需要4年左右，就可以使杜甫的愿望实现，安得广厦千万间。
中国目前城镇话速度就在2%左右，每年能解放的人也就2600万左右，可是4万亿到现在看看我们的施工面积吧，什么叫供需逆转。每年全国销售面积就在8亿方左右，在建面积出去已经销售了10亿方，那么未来还有30亿方需要4年才可以消灭库存。如果房市不好呢？还不说政府突然提出来的1000万套保障性住房进来竞争。
再看投资速度保持在30%增长，销售面积却只有12%左右的增长，只能说明一个问题，积压只会越来越严重。
继续看开发资金来源：自己筹集资金大幅度提高，这个好像只有金融危机08年，资金快要断裂的时候处出现过，我们都知道自筹资金财务成本起码有16%，简直就是死亡的毒药。
纵观统计和所有上市公司的财务数据，我们现在以万科，保利为参考。多数企业举债务在75%左右，资本速动比在0.44,按照公报毛利40%计算，房地产生死去化率应该在41%左右，这个数据模型由于软件问题，和时间问题后头来补上。
在看看最近的惨淡的去化率，上市大公司目前基本还保持在60%左右，小企业基本在25%左右。由于中小房地产开发企业，融资能力小，融资成本高。早已经在生死线以下了。现在就是期望9，10 月份了，如果遇冷死亡不可避免