1楼：塞外发布时间:2011-8-19 11:14:40- [align=center][font=Times New Roman][b][font=Times New Roman][/font]“炒”走中国[/b] [b]“游”行天下[/b][/font][/align][align=center][b]——探秘新政下的温州炒房团生存之道[/b][/align] [font=楷体_GB2312, 楷体]温州人炒房是真，温州人炒房发了大财这事也不假，温州人更是因炒房推高了房价也不容回避，但是温州人炒房被妖魔化地夸大或许也是真的。这场由温州炒房团充当恶人的楼市游戏或许也正折射出中国经济现象背后的别样滋味。[/font]
楼市调控冲击波下，炒房者遭遇了冰冷期。在楼市的严厉调控之下，投资客的脚步不得不放缓许多，最为著名的“温州炒房团”在新形势新局面的今天，又表现出哪些“动人”之举呢？
有人说，在一定程度上，温州炒房团堪称楼市“晴雨表”、“风向标”，聪明的温州人对楼市的把握似乎绝不仅仅停留在口头上，而是真正的“实干家”。他们的进退也恰恰代表着楼市的冷暖。
今年五月“潮走中国”大型巡演和“快乐女生”撞车抢人，上演“潮流盛宴”。而作为楼市中总是走在潮流前线的“温州炒房团”也在和刚性需求的购房者们抢时间抢阵地，他们的“抢占”策略和超前意识或许会成为调控下的炮灰，但也或许会成为购房者还有开发商们竞相追逐的追随者。尽管政策收紧，但是他们最懂得随机应变，哪里有空子哪里就有“他们”。一场场“炒流盛宴”会陆续上演。
[b]一、说说温州炒房团那些事[/b]
炒房团是在全国房地产市场上进行投资并在一定程度上对商品房价格产生影响的全国各地购房者组成的团队。它具有民间性、盈利性、自主性的特征。产生原因是由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊团体被称为炒房团。2003年至2004年，房地产市场最响亮的一个名词就是“炒房团”。
浙江炒房团的“带头大哥”陈俊实为北京今日潮流企业策划有限公司的董事长，“潮”这个字和我们今天文章的标题很契合。记者曾经拜读过他的著作——《草根浙商赢天下》，而现在他也正在赶出一本新书。他给记者看了一下文章目录，其实许多问题也正是我们想了解的东西。当记者采访陈俊时，才发现他很热情和豁达。他虽然屡次强调所谓“炒房团”并不准确，而应为“投资团”，但是他对媒体称呼“炒房团”也并不介意。
直至今日，说起温州人们还是很自然地联想起炒房团和炒房行为以及他们带来的高房价。对炒房团和炒房行为进行报道、论述的很多，支持者与反对者队伍都相当庞大。虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策，但真正涉及炒房团和炒房行为的却不多。
10年前，炒房团还作为一个陌生词汇不被大众普遍了解，10年过去了，房价牵动着老百姓的每一根神经，炒房团所到之处，风声鹤唳……炒房团可以说是楼市变迁中的一个重要符号，房地产市场不断发生变化，炒房团也在每个时期表现出不同的特征。对不少买房人来说，它就是“楼市大鳄”。
炒房团的力量到底有多大？
从2000年起，温州人开始在上海、杭州、苏州、北京等地置业，据不完全统计，温州市区和郊县有10多万人在全国购置房产，其中90%以上是在炒房，商铺、公寓、别墅是他们的首选。业内人士透露，温州人常年活跃在炒房市场的资金有1000亿元。温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州炒房团”。
毫不夸张的说，温州当年几乎是全民炒房。这比任何一个产业都要赚钱，可谓“温州第一产业”。就像20多年前他们担着小商品奔向全国一样，温州人水银泻地般长驱直入，无所不及，东及上海，西抵喀什，南到芒街，北至哈尔滨，千里奔袭，攻城略地。与当年相比，其差别在于他们不再是面色谦恭地兜售低廉小商品的行商走贩，而是衣衫光鲜、足以令人肃然起敬的阔佬。说好听点，他们那叫胸怀大志；说难听点，他们那叫野心欲壑难填。总之，他们欲将天下房产一网打尽！
温州炒房团有什么鲜明个性？
要说起温州炒房团的特点来，或许叫你无法相信。买房时他们出手阔绰，生活中却相当节俭。虽然和山西煤老板买房有不同，但是这些似乎很相像。
温州人炒房很有自己的特点：在上海和北京的温州人都偏爱购置高端物业。商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。只要自己出手买商铺，就是一条街的整排商铺；买住宅也基本上就是半栋楼。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。也正是这种所谓的“气度”，让“温州炒房团”这个名号传遍全国。再就是温州炒房团可有“严格”的统一行动和安排。只要说服一个温州人购房，一般都会有一批尾随的温州老乡前来。温州的房子和楼花像接力棒似的，在炒家手中一路传递。炒家似乎几乎没有被套牢过，而且是屡买屡赚，这使得温州人把投资热情几乎全都落到了房地产上。
最有意思的是他们被唤作“腰上挂满钥匙的人”，温州某些炒家购置房产无数，并将其钥匙环挂于腰间。这等故事曾见诸多家媒体，情节类似，惟一的差别是腰上所挂钥匙的多寡。版本有几种，有挂22把钥匙的、35把的、50把的、最惊人的是72把。他们几乎把房产全部租出去，非常“敬业”，每天的惟一工作就是按照钥匙的顺序，挨家收租金。一天两户，轮一圈，一个月正好做完功课。虽然身家数百万，却很节俭，有的甚至都舍不得“打的”。
温州炒房团是怎么炒房的？
炒房一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者，他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在上海、北京等房价上升较快的城市，在房屋预售时以较低的价格买进，当所买的房屋成为现房后，房价已有了不小的涨幅，再转手卖出去。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌，最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格，无形使房价严重背离它的真实价值。
[b]二、温州炒房团打响游击保卫战[/b]
上面还在说温州炒房团的奇闻轶事，或许我们还沉浸在他们在房地产圈内游刃有余的快乐中。但是笔锋陡转，却要让温州炒房团陷入“炒房游击队”的境地。事实上，的确如此，国家针对炒房而出台的宏观调控政策就是来得这么快。尽管来得快，但是却是一场难以取胜的持久战。因为温州炒房团的势力太庞大了。接下来就是温州炒房团和国家政策将展开经久不息的漫漫长跑战斗。
从去年4.17新政以来到现在的第四轮调控呼之欲出，针对炒房团出台的政策重磅出击，可以说对炒房团是步步紧逼。但是，一边是国家在不断出台“地产新政”；而另一边，部分炒房客的投资热情却没有丝毫的减退。因为炒房带给他们的乐趣始终挥之不去，他们下不来了，唯有与政策展开殊死较量。
普通购房者在密切关注着，这组被业内称为“火力最强劲的调控政策”，到底能在多大程度上击退那些房产投机者？甚至有人提出，“炒房团”这一名词会因此退出历史舞台。而炒房者却并没闲着，有的“出逃”、有的“转战”、有的仍在大笔资金买进。总之，他们打响了游击保卫战。
[b]三、温州炒房团二三线包围一线[/b]
2011年延续了2010年的调控之年，而且比去年更严厉，政府屡次出台严厉措施“剑指”高房价。在一片草木皆兵的氛围中，房地产市场虽然算不上哀鸿遍野，但许多人却是惨淡经营。投资性、投机性购房者似乎几尽绝迹。那么，作为曾经无数次牵动了开发商及媒体神经的群体——温州炒房客，这次在新政下他们的状态又待如何呢？
现在我们常常会这样问，今年调控一轮又一轮，在新政如此严厉的情况下，温州炒房团他们该怎样规避？他们又能到哪里？
经过了多轮的宏观调控，陈俊表示，他们也逐渐适应了政策对于房地产市场的影响，从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，再到今年的限购令，他逐一仔细研读，发现政策没有一条是针对商业地产的。“没有政策就是好政策。”在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。尽管他很忙，但是为了这篇稿子，陈俊还多次主动和我们沟通稿子修改的事情。
温州人的动作或许可以折射出目前中国房地产市场的现状。随着限购令细则的逐步推进与落实，对投资投机性需求造成实际影响正在显现，楼市迅速进入冷冻期，多地甚至出现“零成交”。但是在政策敏感时期，对于温州人来说，心理上的影响可能比实际影响更大一些。
随着一线城市房地产调控细则陆续出台，一些炒房者从重点城市退出后，有向二、三线城市转移的迹象。由于二、三线城市贯彻国家房地产调控政策的地方细则没有一线城市那么快而实，大批投资或投机客瞄准“政策真空”期，大宗囤房。
在北京、上海等大城市房价持续升高的情况下温州炒房团已经悄悄地将注意力放到二三线城市，一方面是大势所趋，另一方面，这些城市的政策还是欢迎温州“炒房团”的。当我们把视线从北、上、广、深等一线城市移开，投向国内的二三线城市时，会发现一个更令我们吃惊的现象：这里成了大批炒房者的“新阵地”。
我们都知道，新政下，开发商转型从一线城市跑向二三线城市，从住宅开发转向商业开发和旅游度假地产开发。而最具先见之明的温州炒房团亦是如此，一边在从住宅市场向商业地产转移，一边又从一线城市向二、三线城市转移。投资一线城市住宅的成本大了，利润空间小了，因此现在主要投向商业地产。随着二、三线城市的旧城改造、招商引资等城市化进程的加快，住宅与商业地产的投资份额会并重。
温州多位投资客认为，楼市依然是最好的投资渠道，住宅的调控可能给商业地产带来机会。目前，“二、三线城市机遇论”普遍在温州投资圈内流行。房价上涨不快的二、三线城市成为投资者青睐的对象。温州人在去年陆续进入成都、厦门、武汉、西安等二、三线城市和商业地产，这些调控的真空地带成为温州投资客眼中的商机。
由于不受调控政策约束，看好商业地产似乎已经成为投资客们的共识。来自中原地产与新浪乐居的一份联合调查显示：在调控期的首选投资中，选择商业地产的占比达到了38.2%；而选择住宅的锐减，只有12.3%；选择股市的最少，只有8.5%。
那这些炒房团又是怎样进行商业投资的选择呢？陈俊认为，“做商业是浙商的强项，选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们就先要了解这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是人头钱，其次，是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。”
而伴随着旅游度假地产的日益成熟，海南等二三线城市的山居地产或许也将成为温州炒房团未来觊觎的“肥肉”。
[b]四、“游击队”能留下什么？[/b]
打一枪换一个地方是游击队最鲜明的特征，温州炒房团同样是在政策的炮轰下屡屡转战。但是他们的游击能给当地留下什么呢？
首先对一部分炒房者来说，新政后温州炒房客惨遭“滑铁卢”，有的甚至因为投资失败忧虑成疾；而他们所购项目的开发商，当初曾经因为“财神”上门而喜不自胜，如今却在为其大规模退房焦头烂额。
过去曾经成为开发商座上宾的炒房团也有的自身难保，再想成为开发商的财神爷恐怕不是那么容易了。也或许只有游击一说。“游击”既是炒房团在新政下的无奈之举，也是他们的应对良策。
据悉，随着新政后楼市转冷，这些昔日叱咤各地楼市的精明商人，开始出现情绪低落、心情烦躁、抑郁等心理疾病。
一位温州炒房客表示，自己通过亲戚、朋友集资炒房，结果遇到楼市新政后大家都要求退出，现在手上房子无人问津，资金也难以周转。在这样的背景下，个别炒房客甚至坦诚自己有轻生的念头。
不少温州炒房客反思，自己“原本没有炒房打算”，是看到“别人炒房比自己老老实实工作来钱既快又容易”，因而“四处借钱、义无反顾地加入了炒房客行列”，以为能够稳赚不赔。没想到新政一来，红红火火的市场形势迅速转变，让他们还没来得及反应，就陷入了资金困境。
记得有位专家在评论地产商暴富时曾说过：他们对社会工作伦理是一个很大的冲击，回报和付出的联系没有了，投机成了影响社会最大的价值观。其实，这不仅是地产商独有的问题，它也是温州炒房客的问题所在。在资本逐利的本性与好逸恶劳的天性相结合之后，近年来不断升温、以钱滚钱的房地产市场，就成为了投机的最好场所。结果，不少温州炒房客成为了扰乱市场的一大因素，他们在挤占别人置业空间的同时，还常常助推当地房价。
看来这跟风也要跟得有水平，这也正应了那句话，总会有人成为股市里最后的一个傻子，楼市亦是如此。温州炒房团留下的一地鸡毛终究要有人去打扫。
[b]五、有钱人不玩房子还能玩什么？[/b]
听到“温州炒房客”这个词，有的人会感到非常委屈，“其实根本不存在炒房客，只是因为温州人喜欢分享，喜欢抱团一起做事情，这样人多力量大，可以集思广益。温州炒房团并不像媒体曝光那么声势浩大，最多只是4、5个组团，加起来也只有几千万的水平，没有媒体所言的十几个亿那么厉害，根本不可能炒高全国的房价。中国房价高挺还是由市场整体供需、政府财政被捆绑等多个原因造成的，说温州人炒高了全国房价实在不合理。”
尽管温州炒房团给楼市带来一定的混乱，但是他同时也为某些人致富甚至暴富提供了可能。温州炒房团究竟是游移的魔鬼还是飞翔的天使？如果说温州炒房团就是楼市的蛀虫或许他们会很委屈，但是否则，普通购房者会更觉得委屈。
只有从资金链条出发,才能真正看懂行业的秘密。属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。炒房团真正的利益来源，是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
实际上在笔者看来，温州人只不过是充当了“游资”的躯壳。而驱使温州人炒房的行为应该是资本逐利的本性使然。事实上，与温州人炒房“谎言”相关的几乎所有行为都因利益而起。在共同的利益诉求驱使下，这一耐人寻味的炒房故事事实上已演变为一场合谋的财富游戏。
一味看温州炒房团的热闹并不是我们的本意，也不是我们的出发点，而我们最想知道的是温州炒房团产生的土壤是什么？如今通过严厉的政策将温州炒房团打压下去之后，抑郁的炒房客难道就会将手头的资本束之高阁吗，他们还会不会卷土重来？
温州民资为什么热衷于炒房？显而易见的因素是炒房是短线投资，风险小，见效快，获利高。炒房在眼下是高利润的行当，十年前，在楼市赚50%乃至100%利润的事例比比皆是。
陈俊表示，浙江的民间资本数量居全国之首，浙商对商圈的投资机会特别敏感，同时有着比较成熟的运作手法。如今闻名世界的义乌小商品城起初就是由当地的民间资本投资建设的。
在陈俊看来，相比于投资住宅，投资产业园区的利润链条更为广泛，“国家对于产业园建设在税收、土地等方面有政策优惠，浙江商人对区域商圈和各产业、行业都有经验。此外，产业园的建设也将直接带动周边的商业地产和住宅地产的发展”。
温州人如此热衷于炒房除了资本的逐利本性外，其背后有更深层次的诱因，即在于温州本地产业现状和我国金融体制等因素的制约。一方面是中小企业亟需资本的支持，但却难以如愿；另一方面却是中小资本除了炒房之外，有资无门，找不到很好的投资渠道和领域。正由于温州大量积压的民间资本无法释放，而当遇到高暴利的房产时一触即发。
所以说，或许“温州炒房团”在全国上演的这场游击战争并不在于战争本身，而是透过战争看到战争的起因。如果要给温州炒房团开出一方“良药”，可能在日益严峻的调控新政下，通过增加保障房供应，增加土地供应等一些治本的方式，促进楼市的长期稳定发展，使楼市不再成为暴利的温床。另外，通过增加投资渠道，才有可能分散民间游资，到那时，“温州炒房团”有可能将彻底成为一个历史名词，而因为炒房而生的各种问题或许也就迎刃而解并不复存在了。