标题:[灌水]开垦“三、四线城市房地产市场” 的7大契机

1楼：浦东小孩发布时间:2011-5-16 14:12:51

[align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]从近两年房地产行业的发展趋势来看，品牌房企逐渐将布局重心转移向二、三线甚至四线城市已是不争的事实，而随着去年至今政府对楼市的调控不断加码，这样的趋势更是进一步加快。站在企业的角度来看，战略转型同样也会带来风险，尤其是当选择面扩张到数量庞大的三、四线城市时，究竟哪些城市更具发展潜力，更值得企业去投入，更能够在未来带来持续高效的利润增长，是当前摆在诸多房企面前的首要课题。针对这样的现状，CRIC研究中心从专业的角度出发制作了一整套对三、四线城市发展潜力的评估模型，并以此为标准从全国上百个城市中挑选出最有投资价值的城市。在此，我们简单介绍模型中涉及的部分重要指标以供参考。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　1、城市所处区域的整体规划。拥有区域性的规划对城市整体经济发展能起到巨大的推动作用，对于三、四线城市来说，其意味着能够更多地受到周边一、二线重点城市的辐射，以及在发展过程中享有更多的政策倾斜，在房地产业发展上也同样如此。以海南省三亚市为例，自2009年海南国际旅游岛规划正式获批后，该市在整体建设定位上取得重大突破，房地产市场也随之快速发展，时至今日，三亚市无论在标杆房企进入数量、房产融资渠道还是楼市整体环境的活跃度上，都明显高于其他同等级城市。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　2、城市经济运行情况。城市经济水平的高低是房地产市场发展的重要基础，从地方财政的角度看，经济运行情况良好意味着财政收入持续增长，从而能够保证政府在城市建设方面的稳定投入。根据CRIC研究中心对全国三、四线城市的评估数据来看，无锡、常州、温州等华东区域的城市排名普遍靠前，应该说这与华东区域、尤其是长三角区域经济起步较早，城市发展较快有直接关系。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　3、城市房地产业与经济增速比。通常，一个城市房地产业与其经济发展具有正向相关性，在经济起飞阶段，随着社会经济总量的快速增长，房地产业会逐渐以高于GDP的增幅快速增长，从这个指标出发，部分近年来经济发展迅速但房地产投资增速明显滞后的城市就非常值得关注。以江苏省无锡市为例，该市最近2年GDP增速分别为12.95%和12.13%，社会固定资产投资增速更是高达27.2%和23.73%，而同期房地产开发投资增幅却仅为8.15%和7.83%，以此来看，未来几年内无锡市房地产市场增长加速预期非常强烈。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　4、城市人均居住面积。人均居住面积越小，其未来改善住房条件的潜在需求越强，而这些潜在的购房群体都将构成市场的刚性需求，对于房地产市场起步相对较晚的三、四线城市来说，由于投资需求比例较低，所以其内部刚性需求体量的大小决定了短期内楼市发展的速度。随着居民财富的积累和当地房地产市场的逐渐成熟，这些刚性需求的活跃将成为城市市场持续高增长的动力。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　5、居民消费能力水平。居民消费能力越高、增长速度越快，说明城市当前及未来房地产市场有效需求的体量越可观，同时，消费能力的高低也决定了这个城市房价上涨的空间有多大，对于开发企业来说，进入一个消费结构相对较高的三、四线城市，往往能够在短期内获得更高的利润空间。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　6、城市外部价差水平。通常来说，一个城市商品房价格如果明显低于周边同等级城市的价格水平，在我国城市间交通网络建设越来越成熟的情况下，意味着能够吸引那些房价相对更高城市的部分需求，另外，如果城市外部价差较大，甚至形成一个区域价格洼地，更会对楼市投资资金形成吸引力，从而出现强烈的补涨效应，在当前一、二线城市市场普遍受调控政策影响较大，体量巨大的投资需求逐渐从重点城市中溢出的大背景下，这样的情况将表现得更加明显；而这也成为衡量一个城市房地产市场发展潜力的重要标准。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]　　7、城市内部价差水平。所谓内部内部价差，指的是城市内区域之间、项目之间的价格差距，内部价差的形成意味着城市内部房价层次的确立，形成这样体系既可满足多元化购房群体的需求，又能够使得整体市场价格具备更好的稳定性，而从目前来看，大多数三、四线城市这样的层次体系还未完善，项目价格往往集中于某一个区间内，这是当地房地产业发展尚不成熟的表现，但从企业的角度来看，市场不成熟也意味着潜力的存在，尤其对于大型房企来说，凭借其品牌带来的高附加值，布局在这些内部价差还未拉开的三、四线城市，能够更容易地造就区域标杆型的项目，从而在未来该城市房地产市场的发展中立于不败之地。[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]网址：http://www.cric.com/ker/[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][font=华文细黑][size=12pt]咨询电话：021-60868888[/size][/font][font=华文细黑][size=12pt][/size][/font][/align][/align][size=12pt][font=Calibri] [/font][/size]