1楼：浦东小孩发布时间:2011-5-4 13:38:46- [align=center][align=center][font=宋体][size=12pt]评论员/杨晨青[/size][/font][/align][/align][align=center][align=center][font=宋体][size=12pt] [/size][/font][/align][/align][font=宋体][size=12pt] [/size][/font][font=宋体][size=12pt]五一期间，上海、深圳、成都等重点城市房展会陆续召开，从各地反馈的信息来看，虽然参观客户人数和往年相比仍有明显差距，但相比3月份时的春季展会，客户热情略有回升。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]从此次房展会所反映的市场现状来看，中低档产品受关注度明显提升，以上海为例，如保利叶城、保利湖畔、新城悠活城、金鼎香樟等以常规两房为主的项目受到首次购房、首次改善等刚性客户的追捧，预计经过房展会期间的客户蓄水，在未来半个月左右的时间内项目销售量会出现明显上升；如果深入观察这类热门的中低档项目，则不难发现开发商大多采取了以价格换成交的策略，对于刚性需求来说项目价格是首要的考虑因素，典型的例子如深圳的中海康城国际和广州的碧桂园凤凰城项目，前者推出均价11000元/平的限价房源，而后者本次开盘的均价相比上一期降低了15%，都获得了相当惊人的销售速度。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]另外，高档项目方面，则由于受到限购政策的影响表现持续低迷，即便有个别项目新开盘能通过前期蓄客或营销手段激发销售，但从整体来看项目销售率相比往年也有相当大的差距。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]房价方面，事实上楼盘降价从3月就已经出现，但数量却并不多，时至今日优惠幅度相对较大的项目也还集中在中海、恒大、碧桂园等少数品牌房企，并没有呈现大面积蔓延的趋势，但从个案销售情况来看，降价10%以上的项目去化速度较前两个月明显加快。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]从五一期间各重点城市市场表现来看，虽然买方热情较前两个月确实出现了一定幅度的回升，尤其从房展会上看中低端需求群体入市积极性有所提升，但仅此就判断楼市成交将逐渐回暖，我们认为有失偏颇。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]首先，近期市场成交环比呈现增长很大程度上是由于部分城市供应的上升，尤其是中低端自住型项目的集中上市使得首次购房的客需选择面大幅拓宽，加上部分项目采取了以价换量的销售策略，对价格敏感度较高的刚性需求形成巨大的刺激作用；其次，各地限购令落实至今普遍已满2个月左右的时间，一部分未来只能新购一套住房的改善型客需观望心态有所松动，同样在品牌房企项目折扣幅度逐渐放大的吸引下，这部分群体也出现了一定幅度的释放。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt]五一期间各大重点城市市场成交的“回升”是在这两大因素的合力下促成的，但是我们应该看到的是，这样的增长其实并不具备可持续性。首先，由于信贷政策的紧缩，当前低端市场上刚性需求的购买力水平正处于历史低位，在一部分支付能力尚可的客需释放完毕之后，市场未来承接能力偏弱；其次，在限购令的背景下，对于中档客需来说，在购买了一套住房之后也将被列入限购名单，从这层意义上讲，其实中端市场上的需求体量也将随着时间的推移越来越少。综合以上两点，在政府调控政策不松动的情况下，市场需求的释放就不具备可持续性，则各地所谓的成交“回升”只是在特定时期出现的短期现象，从长远来看，市场将依然维持低位调整的局面。[/size][/font]
[font=宋体][size=12pt] [/size][/font][font=宋体][size=12pt]数据来源：CRIC[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font]