1楼：我是江津人发布时间:2010-12-6 11:33:49- 12月4日看到新闻，要求明年全国推出1000万套保障型住房。给我的直接感觉就是，现在的房地产市场已经不需要再作什么大的调控了，只要这些房子一出来，市场马上会出现反映。
对于保障性住房的建设，以前一直没有什么特别的成效，其最终的原因在于这严重的影响到了地方的财政收入，地方政府根本就不想去建设，从之前发布的数据就可以看出，除了北京，就没有哪一个城市达到了标准，连一半都没有达到。但我以为这一次一定会有效，原因在于两方面，一方面是财政部都已经表态要收房产税了，而且可能所有的房子都要收，这一点完全可以让地方政府高兴;另一方面，胡主席也开始在表态要加快建设了，也就是说，这个已经上升到政治层面了，已经不是经济问题，而是政治问题了。当然，还有一点也很重要，现在如此大量的保障型住宅的开发，虽然在房地产上面政府的直接土地收入降了，但这样的建设同样也提供了更多的投资需求，拉动了更多的行业和就业，这对地方政府而言，是可以接受的。也就是说，这一次，可能会让地方政府和中央达成高度的一致。
根据统计，今年的保障型住宅是450万套，而全国每年平均商品房的销售量是850万套，按理说，这样的一个量出来，对市场应该是有比较明显的影响的，为什么现在的实际情况是商品住宅市场不但没有成交量下降，反而出现了价量齐升的现象呢?其实这一点也很简单，第一，这个指标是有水的，可能实际在建的没有这么多;第二，房子是在建了，但建设速度是可以控制的，也就是说，在地方政府的控制之下，这些房子中的绝大多数都还没有完工，都还没有推向市场。也就是说，今年的保障型住宅还根本就没有完全进入市场，也就是说，这批房源对市场的影响应该是到明年上半年才表现出来。
综上，个人以为，明年5月份很有可能会出现一个拐点，这个拐点不是价降的问题，而是由于短期内大量保障性住宅的推出，导致市场供应量过大，大量的分流刚性需求带来的成交量下降的问题。中国房地产市场繁荣至今，有投资与投机的成份存在，但刚性需求一直都是主流，所占比例也是非常大的，而且应该清楚的是，投资与投机的存在，正是建立在大量刚性需求的基础之上的。那么，保障型住宅的推出，正好分流了这种刚性需求，特别是很多城市已经降低了申请保障住宅的条件，这对刚性需求的分流是很大的，特别是那处于既买得起商品房，又不富有的一批人，大多都会去买保障房，而这一批人正是刚性需求的主力人群。随着刚性需求的减少，投资与投机，特别是投机的客户群也必然会减少;一旦这个分流的量太大，商品住宅市场必然会发生本质性的改变。
对于这种变化，早在几年前的文章里就提到过，以后的商品房市场就是有钱人的游戏，也如任志强说的，开发商就是为有钱人盖房子的;对于非有钱人，可以完全依靠政府的保障型住宅解决居住的问题，皆大欢喜。当然，如果经过几年的变化，形成这样的一个市场，也是没有问题的，但现在的问题是，现在出去的土地，如果全按要求开发成商品房，那么在今后的两三年之内，会形成巨大的市场供应，但每一年对商品房的需求是有限的，而且这种需求随着保障型住宅的不断进入市场，还会不断的减少。
对于要推出的保障型住宅的性质，经济适用房和限价房的量一定会远远大于廉租房，毕竟政府根本太难从廉租房获利了。那么，按常规，这些房子基本上都会建在郊区或环境不好的城郊结合部，这对于现在集中有大量商品住宅，配套又不是完善的郊区和城郊结合部的房地产市场来说，将是一个非常大的打击，这是一个不得不提前考虑的问题。
做一个大胆的推测，整个情况来看，明年5月份会是商品住宅市场的一个拐点，首先是成交量会出现一定幅度的下降，10月份会出现整体价格的下降。但这里需要注意的事，城市中心区域的商品房不会出现明显的这种变化，最多量会有少量的下滑，但价不会出现大幅的下降，而且部分一线城市的中心区域还有升的可能性;而城郊结合部，特别是郊区，很可能会成为成交量在下降的领导者，进而成为价格下降的领跑者。然而，这种情况之下，被挤出来的投资者和投机者，很有可能会大举进入商业地产、工业地产、旅游地产等这些投资型地产市场，最直接的影响是商业地产明年一定会迎来更多的投资客。