标题:实例详解：重庆卖房新政策 保购房者权益
1楼：江津人民很行发布时间:2010-11-30 15:30:16
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[b][size=3][color=red]实例一：没预售许可先发卡收费 重庆某楼盘被责令整改[/color][/size] [/b]
[b]南岸区房管部门下发通知紧急叫停[/b]
楼盘在未取得预售许可证的情况下，就开始发放VIP卡，收取万元办卡费。昨日，南岸区的明发·江南香郡楼盘发卡收费一事曝光后，引起市、区两级房管部门的高度重视。当天上午，南岸区房管部门即向开发商发出通知书，叫停发卡收费行为，责令其立即进行整改。
根据规定，严禁未取得商品房预售许可证的开发项目以“内部认购”“内部登记”“发会员卡”等任何形式放号，或收取“订金”“诚意金”“会员费”等任何预订性质的费用。
据市房管局相关人士介绍，近几年随着相关部门对房地产市场的重点监管，在未取得预售许可证就发卡收费的情况，只在远郊区县的个别实力较弱的开发商企业发生，在主城区则极少再出现。
该人士称，前日在接到本报的反映情况后，市国土局立即通知楼盘所在的南岸区房管局，南岸区房管局当天下午就派人到楼盘销售地核实情况。
南岸区房屋管理局负责人表示，经调查了解，本报报道的情况属实。区房管局昨日上午已给开发商下发了两个通知书：一个是要求开发商在未取得预售许可证以前，立即停止发卡收费的行为；二是责令开发商立即整改。
该负责人称，区房管局还将就此事继续深入调查，随后将调查结果提交市房管局，做进一步的处理。
[b]没有预售许可证 市民购房风险大[/b]
本报新闻律师团成员、重庆丽达律师事务所段勤提醒，房地产开发企业未取得预售许可证之前，发售VIP卡缺乏相应的法律基础，存在着一定的法律风险，因此，购房者在预约认购商品房时要三思而后行，预防可能带来的陷阱。
段律师称，绝大部分以认购卡的方式推出的楼盘，或多或少都有一些优惠措施来吸引买家，不过这种优惠其实完全是虚幻的。
一是认购阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果认购的人数超过预期，开发商将立即提价，一旦房价超过购房者预期，之前所谓的优惠就化为泡影，即使如期拿回预约金，也白白损失利息。
二是在认购时，购房者所缴纳的资金一般以现金方式支付，由开发商出具收据。但目前国家对认购以及认购金的监管并无明文规定，购房者所缴纳的认购金做何种用途无从监管。
三是房地产开发周期较长，风险来源较多，并会转嫁到认购人身上。如尚未取得预售许可证的楼盘一旦出现问题，银行将优先实现抵押权，认购金将竹篮打水一场空。
(晚报)
[b][color=darkred]总结：有新规定，开发商的预售制不会再糊弄购房者了[/color][/b]
2楼：江津人民很行发布时间:2010-11-30 15:30:39
很多购房者都以为按照套内建筑面积计价之后，就能很清楚的知道自己买的房子到底有多少的实际可使用面积，不会被开发商忽悠，所见即所得，假设一套房子套内标识30平米，就不会少于30平米卖给你；
作为普通购房者来说，专业知识不够，也没有那个精力来统计到底自己在建筑面积上会“分摊”多少，通过邀请第三方机构测算，又要掏一笔“冤枉钱”实在是不方便的一件事情。通过套内面积的购买，你是不是觉得自己就能够避免开发商隐藏在公摊上面的“猫腻”，这样，既省事又省钱；
为何要改？市国土房管局局长张定宇解释，目前国家统计局、城乡住建部等对房屋价格信息的统计、评判，以及交易契税、拟开征的物业税计税，都是以建面为准。执行建面计价，与国家接轨，也可反映出与其他大城市房价的比较水平。 因为从全国36个大中城市看，除个别城市外，均以建筑面积计价，而套内面积单价相比建筑面积单价要高出许多，这种计价方式的技术差异导致不能真实反映重庆与全国各大城市相比的市场价格水平。因此，重庆调整商品房销售计价方式、按建筑面积计价有其必要性。
[b][color=red]知识扫盲：何为套内使用面积 [/color][/b] 今后重庆卖房按建面算 预售门槛提高
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定:
一、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复 合层内皮尺寸计算；
二、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。
三、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
四、住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等
五、套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。 套（元）内使用面积系数=套（单元）内使用面积[套（单元）内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积]。
[color=DarkRed][b]总结：按建面关键是公摊面积的认定，购房者一定要当心[/b][/color]
3楼：江津人民很行发布时间:2010-11-30 15:32:26
[b][size=3][color=red]重庆有楼盘捂盘惜售?原是开发商不愿一房二卖[/color][/size][/b]
[b][size=3][color=#ff0000][/color][/size][/b]
两江新区获批之后，进入8月，房地产市场成交量明显回升，也让购房者信心十足，哪里有房子办了预售，就立马冲到该楼盘去“抢”房。上周，一位市民在逸静·花开香地看到该楼盘一共办理了4栋楼的预售许可证，但却只有两栋楼推出，怀疑花开香地想捂盘惜售。那么，花开香地为何不把已办理预售的楼栋按时推向市场？为此，本报记者做了多方调查。
[b]开发商：两栋楼均为在建工程抵押[/b] “很感谢购房者对花开香地的关心和喜爱，但是我们的1、4号楼，是办理了在建工程抵押的，这个在地房局也有登记备案，我们如果把这两栋楼推出来，那就等于是一房二卖了，我们肯定不会做这样的事情。”问及市民投诉是否属实，逸静·花开香地营销负责人尹立凌赶紧解释。 记者在花开香地售楼部证件公示处看到，花开香地于2010年6月28日办理了编号为“渝国土房管2010预字第387号”的预售许可证，预售的项目名称为：谦翔 逸静·花开香地1、4、5、6号楼，在提交给市国土房管局备案的开盘方案里，第四条《本次预售情况》里也明确写到“工程抵押：1、4、7号楼做在建工程抵押”。
[b]银行证实：肯定是事实[/b] “有这么一回事，肯定是事实。”负责办理花开香地1、4号楼在建工程抵押的农行渝北支行刘成学介绍，按照国家的相关规定，开发商要在银行做在建工程抵押贷款，必须要出具国土房管局颁发的预售许可证，有了这个证，银行才能做评估和抵押合同以及放款等工作，目前花开香地的在建工程抵押贷款正处于评估阶段；另外，在跟银行办理抵押贷款的或者已经办理了抵押贷款的房源，银行也不允许开发商私自销售，要卖也必须要解抵之后才能卖。
[b]业内人士：在建工程抵押是行规[/b] 在建工程抵押是否违规？记者就这一问题也咨询了多位业内人士，得到结果几乎完全相同：房地产开发是个资金需求量非常大的行业，重庆90%以上的开发商都会做在建工程抵押，只要在出售之前解押，都是合理的。而花开香地所属的沙坪坝土地房屋权属登记中心工作人员也表示，开发商除在建工程抵押外，取得预售许可的商品住房必须一次性对外销售，是符合重庆日前公布的《重庆市商品住房预售方案》的，也证实了这一点。
[b]市民看法：开发商靠谱[/b] 购房者想买房子，但是开发商却不愿意把抵押了的房子卖给购房者，针对这一现象，记者也在花开香地售楼部随机采访了几位购房者，市民李先生就表示，以前其他城市就出现过很多开发商，把抵押给银行的房子又卖给购房者、且迟迟不办理解押手续，花开香地这个开发商的做法，一是证明了重庆的房屋预售管理制度比较规范，二也证明花开香地的开发商还比较靠谱，这个开发商开发的房子，信得过。 本报记者：魏晓攀
[size=3][color=darkred][b]总结：一房二卖的开发商以后要当心[/b][/color][/size]
4楼：江津人民很行发布时间:2010-11-30 15:34:38
[size=3][color=red][b]两江新区房价涨得凶 莫不是开发商在捂盘？[/b][/color][/size]
购房者向本报投诉，本报记者现场探访，国土部门拟介入调查。
余先生的一位上海朋友想在重庆两江新区购买一套别墅，委托余先生代为寻找合适的楼盘。近日，余先生在鸳鸯片区一别墅项目———融科橡树澜湾踩盘时发现，这个楼盘的部分单位2009年年底就取得了预售许可证，但销售人员却说还没有开盘。
“国土房管局出台的相关文件不是规定，开发商取得预售许可证以后必须在10天内开盘吗？这个楼盘部分单位取得预售许可证都快一年了，还没有开盘。是不是开发商在捂盘哟？要知道，从去年12月到现在，重庆的楼盘特别是两江新区的楼盘，价格涨幅惊人。”余先生向本报投诉。
国土部门
该楼盘相关负责人融科智地营销总监衡量说：“该楼盘的部分单位的确是在去年取得的预售许可证。没有出售的原因是，每套别墅都有赠送的花园面积，之前没有明确赠送的面积究竟是多少，怕房产卖出后引起不必要的纠纷。目前赠送的面积已经确定，会尽快开盘。”
对此，市国土房管局相关人士表示，开发商在取得预售许可证后10天内必须开盘。赠送的花园面积没有确定，不能作为推迟开盘的理由。开发商是不是在捂盘，将进行调查。
置业顾问
昨日上午，记者以购房者的身份到该楼盘踩盘，并重点关注上述取得预售许可证还没有出售的楼栋。
“你说的楼栋还没有开盘，具体开盘时间还没有确定。”售楼部的几个置业顾问正坐着看报纸，聊着天，其中一人回答，“应该是在今年之内开盘，具体价格也没有确定。”
在售楼部，记者看到了该楼盘取得的预售许可证影像，时间是2009年12月14日。也就是说从取得预售许可证至今已经快一年的时间了。由于取得预售证的单位至今没有开盘，记者看到来该楼盘看房的人不多。
记者调查
据了解，重庆开发商所开发的楼盘取得预售许可证后，信息会及时在重庆网上房地产网站（www.cq315house.com)上公布，而且取得预售许可证的房源的销售记录也能在网站上查询到。
根据余先生的投诉，记者在网上房地产网站查询发现，融科橡树澜湾32套别墅在去年就拿到了预售许可证，预售许可证号为（2009）预字第（611）号，但至今一套也未卖出。没有出售的单元包括：18栋6个单位；19栋6个单位；20栋5个单位；23栋5个单位；46栋5个单位；47栋5个单位，没有出售的房源共计32套。
注: 江津用户在 江津在线网站房产频道查询: 销售情况 网址: [url=http://home.e47.cn/]http://home.e47.cn/[/url]
[b][size=3][color=darkred]总结：草案将对此种“炒房”行为给予打击。[/color][/size][/b]
5楼：江津人民很行发布时间:2010-11-30 15:36:05
[size=3][color=red][b]三层别墅还嫌不够宽 业主违法又搭几间房[/b][/color][/size]
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[/align][align=center][font=宋体][size=10pt]昨日，北部新区一别墅区内，一业主侵占公共绿地，请来工人修违建。[/size][/font][/align]住别墅够宽了，业主还搞违法建设：搭偏偏、挖地下室。这事就连同样住在别墅里的邻居也搞不懂。北部新区某高档小区，一幢三层楼别墅还带了个私家花园，可主人家不仅盖出几间房，还打起了公共绿地的主意。昨天，规划部门对此介入调查。
近几天，全市正在进行主城区违法建设督察行动。“这是顶风作案，将让物业立即对违法搭建工地断水断电，由国土房管部门对涉案房产进行冻结。”执法人员说。
[align=left][b]邻居不解：[/b][/align]
[align=left][b]装修需要出动挖掘机吗？[/align]
[/b]
“一个漂亮的别墅区，弄得路上到处是泥浆、灰土，公共绿地也被破坏，有的地方甚至像一个没完工的工地”，陈雨（化名）搬进新家几年了，住得却不安心。小区一些业主违法搭建已经不止一两次了。有业主“装修”用上了挖掘机，“这可能只在装修吗？我就不明白了，都住进别墅了，家里又没多少人，你搞那么大干嘛？”
昨日，记者在这个小区内看到，沿湖的一处堡坎上，大块彩条布遮住了“工地”，工人在里面忙着铲土、砌砖。斜斜的堡坎上，公共绿地被削去了一大片，露出了土壤，围墙已经基本砌好，红红的砖头还没抹灰。围墙内已经变宽了几百平方米，别墅也拆了外墙向外“延伸”，连着新搭的几间房子，混凝土像新浇注的，脚手架都还没拆。“有点滑坡，我们治理一下。”施工员解释道。“开发商怎么会把房子修在滑坡地带呢？业主怎么会买呢？”面对记者的询问，施工员的说法很难自圆其说。
旁边正在装修的一幢别墅，也在堡坎的公共绿地上画了几道粗粗的白线。邻居担心：“画上线了，是不是也要侵占公共绿地呢？这股风吹下去真要不得！”
[align=left][b]执法人员：[/b][/align]
[align=left][b]调查后发放自拆通知书[/align]
[/b]昨日上午，北部新区规划办执法人员赶到现场，一看工地就气不打一处来。“业主答应过不会违法建设的，也来检查过几次，没见什么违规动作。一下子违法搭建这么多，太过分了！”规划部门调查后，将发放自拆通知书，要求违法建设业主在一定期限内，对违法建设进行自行拆除、回填；如果在限期内未拆除、回填的，规划部门将采取强制措施。恢复公共绿地的费用，将由违法建设业主自掏。
记者曾经参与过多次违法建设专项整治行动的采访，看到的“花样”多种多样：挖花园修游泳池、独幢旁边又建一幢、往下挖出几层地下室……市规划局一位工作人员说，曾发现某小区一幢别墅只住着两个人，可他们往下挖了四层，“我无法理解，住那么宽不够吗？难道家里还要装上电梯不成？”
[align=left][b]违建者说：[/b][/align]
[align=left][b]修好了空着也觉得爽[/align]
[/b]
不是违建者本人，还真不好理解搞违法建设的感觉。万先生住在北部新区一处高档小区，酷爱音乐的他曾经挖出一个地下室，想搞一个地下视听间。在去年主城区住宅小区违法整治专项行动中，他受到规划部门查处。“先是看别人修了没人管，自己就想修。”万先生说，和正规购房成本相比，违法建设的那点成本简直微不足道，“花点小钱，就多了很大面积，用不上，空着也觉得爽。”万先生说，这事有瘾，越修越想修。
违法建设业主之间竟然也在攀比，不仅比面积，还比工程质量。“不少人自己就是建设行业的，那叫一个专业，比原来的房子还修得好。”
“当初心存侥幸嘛，但政府一较真，就得算经济账了。”万先生说，自己的地下视听间被强制回填，钱白花了，还成了朋友间的笑柄。本版文/本报记者 蒋艳 图/本报首席记者 罗伟
[align=left][b]说谎的吹牛的[/b][/align]
[align=left][b]强拆面前都是浮云[/align]
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按理说，有实力买别墅的，都是有地位、有身份、有事业的体面人，算得上成功人士。可为了搭起那些“偏偏”房，这些违法建设业主，有的撒谎、有的吹牛、有的冒大，但在限时拆除通知书面前，在强拆队伍面前，都成了浮云。记者在采访住宅小区违法建设专项整治中，亲眼目睹过一幕幕闹剧。
[align=left][b]说谎：用草皮掩盖地下室[/align]
[/b]去年，在主城区住宅小区违法建设专项整治中，在北部新区一处高档别墅小区，一户业主挖空花园修地下室。执法人员在行动中却遭遇了“变戏法”：前一天深挖几米的花园，却成了与地面齐平的绿茵。业主不顾脚上穿的名牌鞋子，跑到草坪的泥地里使劲地跳了几跳，“地下怎么会是空的呢？”
执法人员走近一看，才发现草坪是盖上去的，轻轻一揭就掀起来了，露出了木板掩藏下的地下室。原来，业主听到了正在调查的风声，提前一天从外地“打飞的”赶回，还订购了一批草皮，没想到还是被发现。
[align=left][b]吹牛：没有人管得了我[/align]
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在业主占用公共绿地或破坏小区环境进行违法建设后，邻居与其交涉，有的违法建设者干脆直接说：“我跟某某部门的领导熟。”
牛皮吹上天，违法建设还是拆了，也没见谁打招呼。
[align=left][b]冒大：实力人士有头有脸[/align]
[/b]
我市一处别墅区，执法人员正在执法，就有施工负责人跑上前来，主动说出业主是谁、做什么工作，潜台词不外乎是：“业主很有实力，是有头有脸的人物，通融一下”。当执法人员采取强拆行动时，这些有实力、有头有脸的成功人士，其实也没有露面。
[size=3][color=darkred][b]总结：违规开挖地下室的房屋，将无法转让。[/b][/color][/size]
6楼：feng+发布时间:2010-11-30 17:22:27
7楼：江津印像坊发布时间:2010-11-30 18:10:32
江津现在就是按建面算的啊，折合为使用面积，房价和重庆差距不大了。不管政策啷个整，把江津房价整回3000多才差不多。[emm11]
8楼：aaaaaaaa发布时间:2010-11-30 19:53:45
9楼：秋水依人发布时间:2010-11-30 21:37:18
10楼：生是江津人死是江津鬼发布时间:2010-12-1 9:47:21
11楼：咔①哇发布时间:2010-12-1 12:03:13
12楼：神泣发布时间:2010-12-1 17:08:04
13楼：炻頭橼~发布时间:2010-12-1 18:58:22
[emm1][emm1][emm1][emm1][em1][em2][em2]
14楼：飞扬发布时间:2010-12-1 19:28:57
15楼：猴王发布时间:2010-12-2 13:10:33
位于江津区几江世纪大厦附近一家正在营业的茶楼准备转让，分布在一楼和二楼，中间楼中楼，面积100多平方。有意者电话联系，价格面议。
联系电话：15223472598 18996042168
16楼：津江平民部落发布时间:2010-12-2 18:04:01
《江津论坛》你太狗屁！我于昨天（12有1日）11点28分和35分发的帖子《清华法学博士王进文致潍坊市长的公开信让你心生何感》（上）（下），犯了王法吗？很短时间内就让你们给删了，晚上8点09分，我就你们删贴一事又发了一贴《江津论坛为何又删我的帖子？》殊不知，《江津论坛》真不要脸，连同该贴也删了，狗屁论坛！你们知道什么叫“论坛吗”？你们删帖已经不是一次两次了！真够狗屁、可耻！
17楼：城市的农村人发布时间:2010-12-3 10:34:08
18楼：游客发布时间:2010-12-3 21:59:10
[quote][b]以下是引用 [u]津江平民部落[/u] 在 [i]2010-12-2 18:04:01[/i] 的发言：[/b]
《江津论坛》你太狗屁！我于昨天（12有1日）11点28分和35分发的帖子《清华法学博士王进文致潍坊市长的公开信让你心生何感》（上）（下），犯了王法吗？很短时间内就让你们给删了，晚上8点09分，我就你们删贴一事又发了一贴《江津论坛为何又删我的帖子？》殊不知，《江津论坛》真不要脸，连同该贴也删了，狗屁论坛！你们知道什么叫“论坛吗”？你们删帖已经不是一次两次了！真够狗屁、可耻！[/quote]
[size=5]个别人的论坛！全国最无耻的论坛！[/size]
19楼：城市的农村人发布时间:2010-12-4 9:17:51
[emm1][emm1][emm1][em2][em2][em2]
20楼：游客发布时间:2010-12-4 16:54:05
这个网站是这样的，他觉得不能发出来的帖就给你删掉。
21楼：游客发布时间:2010-12-5 19:10:21
正准备买房或投资的朋友们：
大家需要理性的分析了，如果此时想买房自住或投资，千万别被此时的假象迷惑了。江津房价必降。
一、 分析重庆房市经济结构。
重庆主城房价均价大约是深圳关内均价的四分之一，所
以开发商打着重庆房价空间还很大的旗号，事实上，重庆房价真的很低，很有空间吗？不是的。重庆的人均收入只相当于深圳关内人均收入的八分之一。重庆主城的面积，则相当于深圳的6倍以上。大想分析下这两组数据吧，能和深圳比吗？另外，大家可能很容易的发现，不管重庆主城开发商定的价格有多高，重庆二手清水房的价格总没有多大起色。拿沙区华宇金沙港湾来说，能买到建面5000多一点的江景房。手上有闲置房的人太多太多，有一定利润后抛出来的人也太多太多。
二、 简析江津房市现状及炒作可耻行为举例
是，不错，江津是重庆主城卫星城市，江津要修轻轨，要修大桥，但江津的基础设施，商业环境等、医疗卫生教育等，哪点能和主城比。其地理位置应该不如巴南吧。但房价只能说太不理性。其原因很大程度是江津人民被售房者匆攸了。有个江畔如歌的楼盘，楼盘质量结构暂且不说，国庆开盘了，你去问价，售房小姐会给你说很火爆，已经卖得差不多了，价格比重庆沙区金沙港湾还高。为什么会这样？大家知道吗？告诉你们真相吧：这个楼盘，其实几年前就卖得差不多了，是别个很多单位的团购房，当时团购的方式是先交钱，开发商再建房，交了几年才建好。余得不多了，就标上天价，卖不掉也无所谓。总有人要去接片。于是，周边的房子应声而涨，定价略比那楼盘低一点点，买房人就会觉得合理。这人卖房商之间有患通吗？自已分析。
另外，有个叫芳草苑的楼盘，也是之前需要资金时就以低价定出了一些。余得不多的情况下，价格在那儿摆着，你爱买不买。芳草苑内部有人在江津在线天天炒作。还没开盘的一个C1，一姓唐的姐姐居然标出5万转号的天价，意思是你给她5万，C1开盘后你再按开盘价来买那间房，如果天盘价你无法接受，这五万就为祖国房产事业作贡献了。谁都知道不会有这么笨的人去花五万转这号，可这不要脸的姐姐为什么就天天发这广告，什么原因，大家自已分析吧。顺便说一下，这种行为可以举报的。也劝这姐姐好自为之，本人说话不好听，但都是大实话，劳动人民挣钱不容易，停止这种可耻的行为吧，有的人一家人挣钱买房还要借钱付首付，姐姐你好意思吗？
三、 江津房市结构极不合理
大家知道，小区的门市价，应该在住房价格的三倍以上
会比较合理。东部新城住房的均价就算作四千吧，于是门面的价格理所当然就到了一万五一平米左右。一处三十平米的门面，卖家低于五十万不卖。但再看看租金，那儿顶多租上一千，有的只租八百。谁这么笨抱着五十万去换取每月一千的回报率。是，那边要发展，但我担心的问题是，这么多的空置率，一千的租金何时能涨上两千，就算上了两千，这一万五一平米的价格也是不合理的。但为什么能上一万五，是因为门面被赋予了一个虚无飘渺的价值。门面为什么会被赋予这种虚无的价值？原因很简单，就是江津虚高的住房。
四、 国家政策的坚定性
朋友们，请相信我们的温总理，这个可敬的老人家，是
下了决心要为人民办实事的。9月30号出台的一刀切的政策，其中也给刚性需求买房的人一个信号。什么信号？刚性买房者，者付从两层提升到三层。为什么要增加这种门槛？让你们再等等，年底以后出台物业税，会有人抛房出来的。特别那些小炒家，交了首付，再按揭不行了，全款又没这么多钱，怎么办？转咯。你原价转也没人接手，怎么办？借钱咯。借不到怎么办，赔本咯。
顺便说一句，我不是无房一族，不是因为买不到房而发牢骚。我把投资房也卖掉了，风险太大。准备投资的朋友们，去买门面是比较好的选择。但千万别在江津买门面，不然你会哭。要买去重庆买，那儿林子大，有的是好门面和商铺。江津三十年以内能收回成本的很少，但重庆十五年以内能收回成本的门面却很多。这也是江津房价不合理的原因。别让其他区县的兄弟们把我们看成笨蛋。多分析一下，关注一下政策吧。
22楼：城市的农村人发布时间:2010-12-8 16:38:22
23楼：游客发布时间:2010-12-9 11:00:05
24楼：秋水依人发布时间:2010-12-12 12:40:09
25楼：灰涩发布时间:2010-12-12 16:19:57