1楼：《津城才子》发布时间:2010-10-24 18:10:01- [b]成思危：但是还有一个点我们要考虑到，就现在老说房地产这个中国80%的人买不起房，这个说法是有问题的。为什么有问题，中国有房的人是72%，你怎么能说80%买不起房呢，他所以说买不起，是指他要再买套新房买不起，如果他要把老房子卖掉，那他就不一样了。因为他老房子一般位置比较好。所以我们老说房价收入比，我说中国的房价收入比要20以上，跟国外差太多了，他没算他这个房价，你得要减掉你老房的房价跟收入比，而且现在我认为这部分要改善住房的人，比所谓投机性需求还要大，这是我个人看法。所以你看这个一旦房地产一调控，这个二手房市场就卖房的人就少了，为什么呢，他不想买新房，他就旧房不卖了，对不对。所以这部分的需求是存在的，而且这部分需求我认为，将来对我们中国的房市会有比较大的影响，就是什么呢，就是它实际上是这个补差的钱他已经有了，就等待时机，时机合适我马上就出手。那么如果房价降了15%，他认为是时机了，他就可能出手，这一出手呢供求关系就会使得房价不会再往下降，甚至还会反弹。所以这一部分，我觉得是这个我们应该看到的。[/b]
[b]成思危：中国房价高涨主因是土地价格上涨[/b]
[b]主持人：这有问答的网友，想问您一些问题。我是2007年毕业的大学生，目前的[url=http://house.ifeng.com/special/gaofangjiaganbuzouyetuzi/][color=#1e00ff]高房价[/color][/url]，动不动就几十万，几百万，我想刚毕业的学生买房是个奢侈的梦想。
成思危：对这部分人的买房，我是曾经提过个建议，第一就是从这个头款应该可以降低，第二点呢就是要给优惠利率，第三点呢就是采取递增式的还款方法，因为他们肯定是每年的收入是在不断增加的，对不对，按照这样，我认为是可以解决这部分人的买房问题的。
主持人：大家对于房市还是比较关心啊，这里还有一位网友，来自于陕西的凤凰网友提到了，内地一线城市的房价，您觉得说最多会跌25%吗？
成思危：对。
主持人：请再多跌一些吧，他说。
成思危：是这样的，这个房价问题，我们要从经济学上看，就是说从长远来说它总是上涨的，从长远来说，为什么呢？因为你看房价的构成，土地价格，它是稀缺资源，它要上涨，那么建筑材料，从通货膨胀角度来看它也会涨，那么劳动力我们更应该涨，因为建筑工人的工资，现在很多是农民工工资偏低，它也要涨，所以这几种因素加在一起，从长远来看它是要涨的，那么房价可不可能大跌呢？这个我认为可能性也不会太大，因为我刚才说了这几个基础因素在这，刚性的需求，几个基础因素在这，那么所以照这样情况看，我个人认为呢，房价大概最多下跌25%，过了三天戴德梁行发表了一个调查报告，说一线城市可能下降20%到25%，二线城市（下降）10%到15%，和我的预测不谋而合，最近好像渣打也有一个报告，也差不多是跟我的预测差不多。
主持人：很多的朋友和网民也就问了，这25%什么时候能够真的降下来。
成思危：我说的话叫最多降25%，为什么？我在2005年的时候做过北京，上海，福州三个城市的分析，就中国的房价在正常情况下，是四个四分之一，就是地价占四分之一，这个建安费用四分之一，政府税费四分之一，开发商利润四分之一。那我们这一轮房价是怎么上去的呢，是地价带动上去的，那么地价一上，政府税费肯定就增加了，对不对？另外开发商也趁火打劫了，他的利润也增加了，建安费用应该相对来说增加没这么快，尽管有一段（时间）钢材涨价，水泥涨价等等，没有这么快。所以这一轮的上升，就是打破了我刚刚说的平衡，四个四分之一的平衡，那么这四个四分之一也不单是我的研究，后来也有佐证，什么佐证？全国工商联做过调查，就是说在房地产里头，政府拿走了大概一半，你想地价加政府税费，不就差不多一半。当然我们说在现阶段就算它是合理的吧，那你不能地价再超过这个合理水平了，你地价要超过合理水平，必然带动房价的上升，那么现在就是根据我的计算，就是地价大概是，当然只能说是平均了，因为各个地块不一样，平均的地价带上去了将近一倍，所以如果地价回到本位上那就是25%，最多25%。
主持人：有些人觉得是不是中央的这种宏观调控的措施会继续地出台，因为这种(地产价格)反弹看起来好像已经出现这种苗头了。
成思危：不是，现在是这样，就是实际上就是我们对中央这个政策目标的理解，中央政策目标是遏制部分城市房价过快上涨，我们是这样一个目标，对不对，而不是说让房价大跌，我没有看到任何一个文件说让房价跌40%，50%，但是有很多人在那儿宣传，中央调控的结果，房价能跌40%到50%。所以我认为就是我们现在实际上要做的，就是要特别使这些房价过快上涨的城市的房价掉下来，掉15%，20%，我说最多是25%，要掉下来。起码是不能比去年年底的房价再高了。
主持人：但是我们常常会问How，如何做到这一点？有人说是房产税的推出，您又觉得怎么看？
成思危：房产税的问题，我觉得这个问题如果从国外的情况看，确实是有收房产税的，但是中国的问题是你怎么收？如果是第一套房都收，那这实际就增加了老百姓的税负，从另一个角度来看，你不也等于是抬高了房价吗？对不对？那么如果说第一套房不收，收第二套房，那就涉及到第二套房怎么认定的问题。我可以把这个房子说成……
主持人：兄弟姐妹。
成思危：说是同一个未成年子女和父母算在一块，那我已经成年的子女，另外还有兄弟姐妹，甚至农村的亲戚，对吧？那你怎么认定。另外还有像现在有些人是异地买房，你比如说据我知道，在海南五指山市，东北某个大学，就一批教授在那买了房子，山东的日照市，有一个北大教授村，北大的教授很多人在那买房，他异地买房，你算不算，你收不收，对吧。而现在想说是我们利用收房产税，能够把房价打下来，我个人认为效果可能不会很明显。
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