楼：江津人民很行发布时间:2007-1-29 2:13:53- “今年房产中介的日子恐怕比去年更加难过了。”北京亿阳房产经纪公司关经理对《中国经济周刊》说。
和很多中小中介公司一样，亿阳目前经营着旗下5间中介门店。而两个月之前，关经理刚刚关闭了自己在东花市的一个近100平方米的中介门店。
1月22日，建设部与中国人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求房地产经纪机构或交易保证机构，必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转必须通过银行转账方式进行，不得支取现金。
这一文件比预期来得更早。去年10月末，建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉在出席2006年房地产经纪行业峰会时表示，房产经纪机构不得以任何形式代收代付代管交易资金，具体文件将在2007年下发。虽有言在先，但3个月后的2007年初文件即已出台，颇令市场有些措手不及。
“新的资金管理办法有两大突破：首度提出发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；首度与央行联手，为各地区设立专用帐户提供了可操作性。不过这一新政也将进一步令中介市场洗牌，保守估计至少约有半数中介被迫出局。”北京顺驰房地产中介公司总经理雷海荣表示。
新政将终结“乱象”
近年来，房产中介行业乱象丛生。北京、天津、上海、合肥等地二手房交易中陆续发生十多起严重的房地产经纪公司诈骗巨额房款案，最近在天津发生的汇众公司诈骗案，涉及金额逾亿元。
建设部副部长刘志峰去年在参加2006年房地产经纪行业峰会论坛时，语气强硬地表示：“这种由中介代收代付房款的资金管理方式必须改变，刻不容缓。”
为了让二手房交易资金安全，《通知》要求设立为二手房交易专用的存款账户资金，不附属任何房地产经纪机构资产，也不是房地产经纪机构的负债，其所有权属于交易当事人。这意味着，即使经纪公司倒闭了，客户账户也不会被司法机构冻结，买卖双方这个交易资金依然是安全的。
发展交易保证机构或许是建立存量房交易结算资金管理制度的关键，《通知》特别规定，交易保证机构不得从事经纪业务。各地还要对保证金的数额做出具体规定。
链家地产市场总监金育松表示：“这个规定如果能得到有效实施的话，经纪公司挪用客户资金的情况就会得到避免，相当于也断绝了现金收房的资金来源，然后像吃差价这些行为也都会完全被杜绝，中介公司的收入来源全部为服务性收入，而非差价了。”
半数以上中介将出局
相对一些规模较大的连锁品牌中介而言，目前国内城市中，仍充斥着大量中小型经纪公司。“以北京为例，目前房地产中介市场中登记的合法中介就达两、三千个，良莠不齐。”北京市房地产经纪行业协会会长陈同顺说。
“以前靠一个门店、一部电话、一两人就可以开起来的中介小门店，现在已经无法生存。”北京开太物业公司总经理白钧分析认为，尽管二手房市场不断发展，但中介数量膨胀速度显然更快，加上诈骗案件等负面影响，中小经纪公司的市场份额越来越少。
据白钧介绍，房产中介业主要来自于服务佣金，但这只对形成规模的大型连锁中介有效。相形之下，小中介门店仅靠佣金难以维持生计，更谈不上盈利。根据中介业主反映，不少小中介每月平均只有一单生意，有的完全没有，房租、水电、员工工资无法保障。
这就表示，他们必须通过吃占用客户资金去低价收房、高价抛出等方式来获取更大收益。事实证明，这类收入约占中小经纪整体收入的八成以上。更严重的是，挪用客户资金再去现金收房、吃差价本身就蕴含极大风险，使资金回收时间加长，占用客户资金的时间也愈长，于是类似坚石、佰家等卷款案件相继发生。
新的资金管理办法出台后，无疑断了中介以客户资金生财的后路，数据统计，去年一年，北京市场已有300多家异地来京中介无法适应市场竞争而关闭，这一情况也发生在上海、广州、深圳等二手房市场活跃地区。2006年上海关闭中介达1千多家。
房地产市场连年调控，加剧了小中介的生存窘境。雷海荣预测，这一淘汰效应还将加剧，北京至少将有半数中介被淘汰出局，而大品牌中介的市场布局业已完成，扩展步伐也将减缓。
对北京目前两千多家中介公司，陈同顺认为小中介会不断集中或淘汰，“最后中介品牌能剩下十分之一就不错了。”★《中国经济周刊》记者 林森