标题:[12.24更新]影响江津房价的几个关键词
1楼：KARIKO发布时间:2009-12-22 10:16:02
[font=宋体][size=3]我不知道江津的房价现在为什么会涨到这个高度，除了去年房交会看到江津抱团参展我去了解了一下之外我就再也没对江津的房地产市场进行过了解，过了一年，再看你们讨论房价的时候的确让我很吃惊，居然涨了这么多。
下面我就把影响江津房价的几个关键词拿来逐一解剖一下：
[/size][/font][size=3][font=宋体][color=darkorange]1、东部新城
[/color]当初政府把这一片规划出来的时候绝对让我眼前一亮，那时候我还在学校读书，对房地产甚至城市规划根本不了解，只对高楼有兴趣，我一看后来修了很多很多高层出来，兴奋得很，江津终于像个城市了，因为那时候我对城市的定义就是高楼。当今天自己钻进了这个行业过后再看江津，觉得这个东部新城总是感觉怪怪的，密密麻麻的高层住宅，过高的容积率，绿化虽然和老城区比起来有提升，但是我觉得作为一个新城来说还是太低了，其实东部新城并不宜居，当初在规划的时候根本没有规划好，只是在想怎么样让东部新城这片地修出最多的房子，政府收最多的税。说实话，东部新城的规划比起我上班过后看到过几个县城（比江津穷的县）规划要差。
而且江津只有这么多人，外来流动人口少，一下出来这么大体量的新城，靠刚性需求是解决不了的，所以必定里面有大部分的投资性购房，这也导致江津房地产市场表面的繁荣，房价增速应该是和经济挂钩的，但是江津房价的增速已经远远超出GDP增速。黄奇帆上台过后一直力求房地产市场稳定向上发展，但是区县却在偏离这个轨道。重庆房地产市场整体运行良好，在全国几轮大震荡和调整中能够独善其身，和黄奇帆的理念和做法有很大关系。所以重庆主城的房地产市场和全国没有可比性，但是区县市场却更接近全国市场，所以带来许多不稳定的因素。
[color=darkorange]2、交通[/color]
江津近年来交通建设真的是日新月异，这也加快了江津融入主城的步伐，相信在东段买房的人最期盼的就是轻轨，我认为轻轨来不来都不重要，毕竟现在重庆都市区范围内海没有达到人口爆棚，必须开两个小时的车上班的地步，所以轻轨不一定适合江津，只要能够有解决江津到主城的快速交通工具就好，比如快速公交或者像公交一样的火车。
再说高速路，修好高速路拉不近江津和主城的距离，我认为能够拉动江津融入主城的应该是一条宽大的，免费的市政道路，通过粉房湾大桥连接西彭，直达主城。
我很看好几座大桥，还有规划中的轻轨，还有农村公路硬化等，交通建设的确让江津的发展进入了快车道，也会提升老百姓的收入，当然，某些楼盘也大肆利用这个条件进行宣传等，但是交通的发展对房价真的具有带动作用。
[/font][/size][size=3][font=宋体][color=darkorange]3、建筑面积
[/color]重庆区县的房价计算面积都为建面，这也被开发商钻了空子，要和主城对比价格的话建议大家换成套内单价再进行比较，你会觉得不是很划算。如果买来自住就不存在了，如果你是进行投资，建议将这笔钱投往主城。虽然江津的房价涨了很多，但是因为属于全国市场那一档，所以仍然需要继续把这个泡泡吹大，举个例子，贵州一个很穷的县城，房价居然比江津还高。如果不怕泡泡破掉，大家都可以尽可能多地再往里面继续砸钱进去，因为现在还没有破掉的迹象。
[color=darkorange]4、政策[/color]
政府经常对楼市进行调控，出台了许多调控措施，但是很多往往适得其反，进而助推房价上涨。比如最近出台的拿地首付提高到50%，看似抑制开发商乱拿地，其实有可能导致房地产市场被巨头垄断，你们也知道被垄断了是什么后果，最终还是苦了老百姓。
我也不清楚目前江津的政策如何，所以这一部分就不多阐述了。建议大家还是有优惠政策的时候尽量把握住，反正这个东西都是说变就变。
[color=red]5、购房者[/color]
中国的老百姓买东西都有严重的从众心理，而且买涨不买跌，所以当房价不断上涨，买的人越来越多过后，这就变成了一个游戏，任何商品一旦背离其本身所具备的价值来运作的时候就会变得非常危险和脆弱。现在买房子就像是接鼓传花一样，就看最终落到谁的手里。看到大家都喜欢玩这个游戏，其实我觉得心惊胆战。我们在分析消费者心理的时候觉得一部分购房者是不理性的，所以大家在砸钱进去的时候务必保持清醒的头脑，别跟风，一定要清楚自己需要什么，不需要什么。
目前江津有种人口流动趋势是农村的往镇上搬，镇上的往江津搬，江津的往重庆搬，这种自发移民催生了江津房地产市场的部分需求，然后一部分是有点闲钱的人再买一套来进行投资，或者结婚了买套房子等等，总体上看，还是购房者自己把房价抬了上去，开发商定价一般是根据市场需求来的，如果需求不足，肯定不会把房价提上去，所以看来江津人买房子的积极性还是比较高的，只是里面到底有多少是刚需，有多少是泡沫，大家自己心里都有一把尺子。
[color=red]6、开发商[/color]
开发商这三个字对中国老百姓来说就是无良的代名词，其实只是你们不了解，房地产这个行业从业人员整体素质非常高，置业顾问就是最基层的岗位，现在起码要求大专以上学历，甚至本科，当然往上就要求更高了，策划、销售经理等职位起码本科，市场研究要求甚至达到硕士、博士，高素质的从业人员规范了行业的操作规则，在这种严密的操作规则下自然催生了高的利润，我觉得任何一个行业从业人员素质和知识水平高了过后都会产生高的利润，比如银行等金融企业。
开发商被诟病无非是在房价高、拆迁、交房等问题上，房价高是市场带来的结果，并非开发商执意而为，销售价格绝对是根据成交量来进行调整的，所以这一点大家误会的比较多；拆迁这个问题，牵扯到的方方面面的因素太多，各方面都有些问题，不多说了；交房，开发商一般都是把工程承包出去修的，施工质量监管难免有些地方不到位，出现质量问题并非开发商所愿，一般来说，开发商是不会为节省这点小钱来惹麻烦上身的，但是也不排除这种情况出现，我只能说这种开发商你们把他弄破产是社会之福。
[color=red]7、政府[/color]
房地产市场弄成现在这种局面政府是罪魁祸首，而政府也是最大的既得利益者。在中国，政治永远和经济挂钩，政治经济学也是一门很深的学问，其实大家在忍受我们重庆或者江津地区高房价的同时也应该感到庆幸，因为和全国相比，重庆地区的房地产市场是调控得最好的，所以政府的理念和导向很重要。
还是举贵州那个县城的例子，当地经济发展很落后，产业结构不合理，大量劳动力外出务工，整个县没有任何支柱产业，无非就是挖点矿卖点钱，但是矿都被重庆人垄断了，对当地老百姓没有多少好处，政府也要想提高GDP，但是无从下手，所以他们就想大规模地发展房地产，规划了很大一片地出来，在很当地政府的人接触过程中，我们了解到他们规划的房地产投资占到了GDP的60%左右，太吓人了，谁敢去？别人都不傻，但是我看也有傻的在那里砸了几十个亿进去修，而那个县全县的储蓄额可能只相当于我们这边一个好点的镇，这简直不足以支撑这么大规模的开发。在一个没有实体经济支撑，看不到产业优势和未来发展的地方，投进去的钱很难再收回来。一个这么偏僻这么落后的县城，现在房价比江津还高，搞得当地民不聊生。这就是活生生的例子。
[color=green]8、城市扩容[/color]
江津城市正在进行一江两岸建设，按理说更大规模的建设会增加住房市场供应量，供应量加大必然价格会下降，但是民间购房情绪高涨，促使价格不断攀升。而且新城，包括东部新城和北部新城，在规划上比起旧城区更有优势，在功能布局、配套、交通等各个方面新城区都具备旧城区无法比拟的优势，唯一欠缺的就是人气，但是假以时日，入住率提高过后人气会自然提升。所以新城区的房价会依然偏高，但是我们可以看到未来的发展，所以相当于是用今天的钱来支付了明天的东西。
[color=green]9、投资性购房[/color]
相信作为普通老百姓，稍微有点闲钱，但是又不知道投往何处时往往是拿来购房，很多人认为这是一种炒房行为，错了，这是投资，而炒房是投机的，当有大量资金进入一个市场并最终左右这个市场的时候才是炒房，普通老百姓的一点闲钱是达不到这样的效果的。
我们都知道，货币是会贬值的，按照目前的发展趋势，每年都会产生通胀，如果你把钱放进银行，利息是永远赶不上通胀的速度的。所以今年你在银行存10万，明年你只能当9万用。如果你把10万买成房子，明年不说要涨好多，至少你这10万可以变成11万，也许明年的11万只能当今年的10万用，但是你让你的货币保值了。所以投资性购房并不一定非得赚好多，至少不会让你的资产贬值，这就是目的。在此基础上如果小赚一点也未尝不是好事。
我相信江津售出去的房子中这样的情况应该不少。
[color=green]10、城市化进程[/color]
用我们党的书面语言是这样叫的，但是我们党在描述资本主义做这个事情的时候是说的“圈地运动”。城市化的进程是不可逆转的，大量的农村人口变成城市居民，他们在城市里面不管是自己租房子住还是买房子住，都必然加大对住房的需求。随着时间推移，这部分需求还会继续释放。
黄奇帆也说了，重庆进入了二环时代，城市扩容为1000万人口的规模，那么大量的农村人口进入城市，衣食住行是首先要解决的问题，所以房地产市场会继续向好。
对于江津来说，这部分人口会被重庆主城和一些镇分流一部分，但是还是有许多人会搬家到江津城区。
[color=red]看到大家这么踊跃的回复让我受宠若惊，呵呵，谢谢你们!大家如果有什么想法或者问题我可以继续和大家讨论。[/color]
[/font][/size][align=right][size=3][font=宋体][color=#000066][本贴已被 作者 于 2009年12月24日 11时14分30秒 编辑过][/color][/font][/size][/align]
2楼：jj_1964发布时间:2009-12-22 10:21:18
3楼：寒星发布时间:2009-12-22 10:32:57
4楼：江津人民很行发布时间:2009-12-22 11:12:35
5楼：高源发布时间:2009-12-22 11:30:54
一个城市新楼盘的修建开发开发商一个是看地段,周边的配套设施以及ZF的规化安排城市容量等.刚修建时你会觉得这些房子地段不怎么好,入住率不会高,水木年华,半岛明珠明等当年修建的时候,可以说都不看好的可现在都成了名盘热盘,但修建的时候开发商是有底的,不然几千万上亿的投资就成了烂尾楼了.ZF的规化也要跟上经济的发展,规化跟不上经济的发展或规化超前也会带来灾难的后果.个人觉得江津的房价是有点高了,但在经济高速发展面前,房价有一定的泡沫也是正常的.房价的炒作也是经济行为,最苦的就是老百姓了,量力而为吧
6楼：慧儿姐发布时间:2009-12-22 11:33:52
赞同楼主观点，若要买二套建议去主城买，那怕是买主城边边上的房子也比在江津买强，细算一下你就知道买江津的房子真的不划算，只是自己住的那套必须在江津买。
7楼：津江平民部落发布时间:2009-12-22 11:41:02
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8楼：游客发布时间:2009-12-22 12:06:23
9楼：江津农民工发布时间:2009-12-22 12:13:19
楼主其它的都说得有道理，只是说东部新城的房子太密 了有点封闭了，君不见重庆解放放碑、北京王府井那一个地方不是高楼林立，密不透风。因为房子密才人才多，人多才有人气。当然，要想清净就往离江津主城不足五公里的农村一住，保证放眼看到的除了绿色植物一层两层的农家小屋。
10楼：游客发布时间:2009-12-22 12:21:41
如果考虑到周边的水,山,好的空气,东部新城就值5000/M2,人口稠密,汽车尾汽污染等问题回让你改变对目前房价的看法.
11楼：唯一梦想发布时间:2009-12-22 12:25:38
12楼：xiaowang456发布时间:2009-12-22 12:50:04
13楼：农村人发布时间:2009-12-22 13:34:02
14楼：高瀑发布时间:2009-12-22 14:03:35
15楼：cyy-21发布时间:2009-12-22 14:22:38
16楼：飞扬发布时间:2009-12-22 16:33:33
17楼：游客发布时间:2009-12-22 17:05:54
18楼：耐力发布时间:2009-12-22 17:40:40
19楼：游客发布时间:2009-12-22 18:43:48
现在政府又在花大力气搞滨江新城，东部新城看来还是玄。
20楼：游客发布时间:2009-12-22 20:07:43
重庆区县的房价计算面积都为建面，这也被开发商钻了空子，要和主城对比价格的话建议大家换成套内单价再进行比较，你会觉得不是很划算。
国家不是说要缩小城乡差别吗?重庆区县的房价计算面积当然应该为套内面积.希望早点实现这个愿望,让老百姓花钱买个明白
21楼：rose_ravi发布时间:2009-12-22 20:33:26
22楼：游客发布时间:2009-12-22 20:53:07
23楼：游客发布时间:2009-12-22 22:05:39
24楼：游客发布时间:2009-12-23 0:44:14
我才在花园尚城买了一套房子 感觉还凑合吧 反正 就那样呗
25楼：花落无声发布时间:2009-12-23 8:47:41
楼主分析有道理，东部新城的高楼密集，让人感觉很压抑，绿化也做的一般。
江津通轻轨不知何年何月的事，要是能像主城区那样开通快速公交一定能带来更好的发展。
26楼：wjz6295418发布时间:2009-12-23 10:28:02
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27楼：小江发布时间:2009-12-23 10:29:41
28楼：金福源花店-1分店发布时间:2009-12-23 10:52:02
[b][font=楷体_GB2312][size=6][color=red]有道理[/color][/size][/font][/b][emm8]
29楼：Ｘ·偉发布时间:2009-12-23 11:22:38
30楼：SIEMENS发布时间:2009-12-23 14:12:02
个人觉得江津的房子就是公摊的面积太多了，最后你要折算成套内面积在和重庆主城的房屋做个比较就知道了。
31楼：阿刚发布时间:2009-12-23 14:24:14
32楼：KARIKO发布时间:2009-12-23 16:26:32
[quote][b]以下是引用 [u]江津农民工[/u] 在 [i]2009-12-22 12:13:19[/i] 的发言：[/b]
楼主其它的都说得有道理，只是说东部新城的房子太密 了有点封闭了，君不见重庆解放放碑、北京王府井那一个地方不是高楼林立，密不透风。因为房子密才人才多，人多才有人气。当然，要想清净就往离江津主城不足五公里的农村一住，保证放眼看到的除了绿色植物一层两层的农家小屋。[/quote]
大城市核心地区是没办法才修密的，而且城市核心地区以商业为主。但是江津东部新城毕竟是个新城，一个新城和大城市的CBD是完全不一样的概念，所以东部新城和你说的解放碑之类的地区完全没有可比性
33楼：KARIKO发布时间:2009-12-23 16:28:34
[quote][b]以下是引用 [u]花落无声[/u] 在 [i]2009-12-23 8:47:41[/i] 的发言：[/b]
楼主分析有道理，东部新城的高楼密集，让人感觉很压抑，绿化也做的一般。
江津通轻轨不知何年何月的事，要是能像主城区那样开通快速公交一定能带来更好的发展。[/quote]
其实开一条重庆到江津的快速公交线没你们想象的那么复杂，只是要让许多利益集团损失惨重，所以一直阻力重重，我们只能把这个当个梦
34楼：KARIKO发布时间:2009-12-23 16:29:31
[quote][b]以下是引用 [u]江津人民很行[/u] 在 [i]2009-12-22 11:12:35[/i] 的发言：[/b]
楼主不错[/quote]
银行过奖了，呵呵
35楼：芯937发布时间:2009-12-23 16:34:37
36楼：西门庆发布时间:2009-12-23 20:05:13
37楼：江津地产人发布时间:2009-12-23 20:08:05
38楼：美好江津发布时间:2009-12-23 22:36:52
楼主分析得头头是道，本人大力支持其看法。不过重庆城边边上的也不好整呀，就以两路这边那个双凤来说吧，（在重庆地图上你看到的就是北部新区最最右上角的那个卡卡）在这里也要买五K的样子，有的更高，我在这里租了一套房子（最少也是一K以上的）就像农村一样，不过让我最受打击的是我问了问房东（他还只是一个泥水工，老婆也是个杂工）：你这里租了你们住哪？他说：没事，你那边还有两三套。我当时就无语了。房子，房子，我们何时才能有一个安居之所呀？？？
39楼：游客发布时间:2009-12-23 22:47:36
等明年房价上涨了，再来讨论你们说的这些问题，自己看来都好笑。我看还是做点实际的工作，向亲戚朋友透支，把资金准备充足，趁2009年的最后几天，走好人生的最关键的几步。说这话：有人认为我是房托，请自己考虑为鉴。。。ls
40楼：大家好发布时间:2009-12-24 0:12:52
41楼：游客发布时间:2009-12-24 10:33:38
42楼：KARIKO发布时间:2009-12-24 11:20:40
[quote][b]以下是引用 [u]游客[/u] 在 [i]2009-12-23 22:47:36[/i] 的发言：[/b]
等明年房价上涨了，再来讨论你们说的这些问题，自己看来都好笑。我看还是做点实际的工作，向亲戚朋友透支，把资金准备充足，趁2009年的最后几天，走好人生的最关键的几步。说这话：有人认为我是房托，请自己考虑为鉴。。。ls[/quote]
有这个需要就买吧，没什么犹豫的，就像官场一样，你周围的人都贪，就你一个不贪，那你的下场会很惨。所以准备好了就行动，呵呵
43楼：游客发布时间:2009-12-24 12:33:34
44楼：游客发布时间:2009-12-24 13:09:23
楼主分析得有道理，从住的角度来说江津还是个不错的选择，还有就是要早日融入重庆主城，尽快开通快速公交倒是个可行的办法
45楼：小玉发布时间:2009-12-25 8:57:45
46楼：阿虎不抽烟发布时间:2009-12-25 11:56:18
47楼：就爱番茄发布时间:2009-12-25 13:33:37
分析的有点道理，就是没把江津这些楼盘的商品房销售价格的基本构成剖析一下，让广大老百姓见识一下房地产开发商攫取的高额利润是如何的惊人！这也见怪不怪，任何关于房地产的报道也好评论也好，都是不会涉及到成本与利润的分析的，都是把老百姓蒙在鼓里。
48楼：游客发布时间:2009-12-25 14:23:18
49楼：天外星星发布时间:2009-12-25 22:50:04
50楼：游客发布时间:2009-12-25 23:31:51
有水平嘛，如果楼主是房地产的业内人仕可加我，我们可以更深入的谈谈。QQ号475749014
51楼：JJGW发布时间:2009-12-27 21:07:42
52楼：liangshuang发布时间:2010-1-5 22:11:55
53楼：游客发布时间:2010-1-5 23:05:54
北京看全国都是基层；
上海看全国都是乡下；
广东看全国都是穷人；
河南看全国都缺心眼；
山东看全国都不仗义；
江苏看全国都欠发达；
浙江看全国都待开发；
四川看全国都缺小姐；
陕西看全国都没文化；
新疆看全国都太拥挤；
西藏看全国都没信仰；
山西看全国都太文雅；
辽宁看全国都没胆子；
云南看全国都太单调；
宁夏看全国都太忙碌；
内蒙看全国都缺牛奶；
河北看全国都该拆迁;
海南看全国都太寒冷；
青海看全国都没酒量;
今年是咋了？
飞机都爱游泳了
大楼也想躺着睡觉了...
大桥也想冲个澡了
火车也想接吻了
地壳也想翻个身了
猪也想跟人一起感冒了
公交车都发火了
杰克逊想去天堂开演唱会了
是上帝不想看转播了
开车吧，油价涨了；
走路吧，70码了；
坐公交吧，着火了；
坐地铁吧，追尾了；
坐火车吧，出轨了；
坐飞机吧，坠海了；
还是呆在家里吧，楼还直挺挺地倒了
54楼：游客发布时间:2010-1-17 22:38:29
吹吧，就是融入主城，谁真正经常没事去重庆？你自己一年去几次？国家还是应该好好控制房价，真正买的起房子的是少数，要让全国人民大多数能过上好生活，才是政府的能力。
55楼：会骑单车的蚊子发布时间:2010-1-19 22:03:42
就凭这一篇朴实、全面、透彻的楼市分析，能看出楼主对江津人民还是很用心的。无论是对政府、开发商、还是老百姓都评价得十分到位。个人认为，房价的飙升，不仅仅是开发商想获得利润最大化的结果，更多的是政府和老百姓在起关键性的作用。
56楼：tumuchuan发布时间:2010-1-21 21:59:24
57楼：秋风细雨发布时间:2010-1-22 16:09:47
影响江津房价的几个关健词。楼主分析的太好了.也很到位。一定要[emm8][emm8]l][emm7][emm7]
58楼：smweijinhai发布时间:2010-1-31 9:19:49
59楼：游客发布时间:2010-1-31 20:26:48
倒多不少有点钱的人想甩,包包装满钱的人还想用车子来拉.
60楼：joscool发布时间:2010-2-1 17:46:03
哎 最可怜的还是我们这些乡下来的80后呀 连住的地都没的
61楼：游客发布时间:2010-3-15 21:57:17
62楼：游客发布时间:2010-4-23 21:00:49