标题:[转帖]重庆:房地产市场有史以来最大的危机即将到来?
楼：江津人民很行发布时间:2007-1-23 18:34:01
本人于06年12月初在空间上发表了一篇文章：“06地产，通货膨胀前的虚荣”，在里面从人民币升值对整个社会经济的影响，到目前国内物价飞涨、购买力透支，政府和开发商的利益集团却不断推高房价等几个方面来预测了07年房地产的走向，文章里没有太多的数据支撑，但相信仔细看完本人文章的读者都能认同文章的观点。时至今日，本人越来越感觉到这个危险的讯号，略作拙文一篇，希望能提醒地产界的朋友及早做好应对工作，同时也希望我的亲戚朋友不要在这个时候介入房地产，对于击鼓传花的最后接手者，我们叫他“博傻”。
上周还是在一个QQ群里面看到的小道广告，有东海长洲（查看地图）C4栋整体纳入团购，套内2700起，然后是报纸上的一个广告，南方新城（查看地图）套内2550起，还是套内。之后在跟一个做置业顾问的朋友聊天，说到他们售楼部一天就一两个客户来看房，当时大家是归结与天气原因，毕竟民间有“三九四九，冻死老狗”的说法，这么冷的天，谁还会出来看房呢？
周末在家闲得无聊，成都一个做房地产的朋友升销售经理了，打电话过去祝贺，也说他们项目卖得不太好，以前他们项目起码有一半的房子是买给了外地客户，现在外地客户是越来越少了，房子不好买，看来今年过不到好年了……才猛然惊醒到？重庆房产市场的冬天，是不是也随着这样的天气，不知不觉地来临了？
都说春江水暖鸭先知，处于房地产一线的开发商，特别是销售这一块，是最能反映水热水冷的。对东海长洲这个项目，因为户型结构和所处位置的优良，本人一直比较关注，在地房局的官方网站重庆网上房地产上，大部分时间他们是处于官方统计的销售排行榜前十位置，说明这个项目是得到大多数市民的认可的，这样一个项目，从他们的项目优势来说是持续看好的，既然买得不错，为什么会想到“分零的整体团购”这一促销方式？并且价格还如此之低？而南方这一重庆地产市场的大鳄，也会打出2500左右的套内起价？同样一个处于正常销售期的项目，排除营销手法的完全错误，怎么会一天只有一两个客户出现在售楼部？总不能把这些都归结于传统淡季和天气的原因吧？
1楼：江津人民很行发布时间:2007-1-23 18:34:18
想起以前看到的一个数据，说是国务院什么调查队在重庆房地产调查的数据，说是重庆市民的自有住宅率达到了80%以上，并且满意度还很高。那么从这个意义上讲，目前重庆的后续购买力就只剩下20%，而这20%，由于重庆收入水平的原因，他们大多数是不具备更大的购买能力的，经济学上的需求有两个最重要的指标“需要和支付能力”，由此来看，这里面的大部分是不能称之为需求的。而根据官方一再强调的我市市场平稳健康发展，投资行为在房地产市场所占比例极小来看，加之股票市场火热，必然抽走部分地产资金，能支撑重庆房地产市场持续发展的动力就只剩下非本地购买了。而作为西部唯一直辖市的重庆的辐射能力，就目前来看还偏小，在本地做房地产的都知道，相临的成都本地购房者和外地购房者各占一半，而重庆有90%的房子是本地人买的，也就是说只有10%的房子是被外地人买走了的，如果我们把它看做是“外因”那么推动重庆房地产发展的外因，起码相较成都，也太弱了一些。
归结起来，“需求不旺、投资不足、外因不明显”，基本上是重庆07年的主题特征。
在来看市场放量。
07年基本上可以算做是外地开发商进入重庆市场的第二个集中年，很多国内大型开发商都纷纷看好重庆市场的潜力，大手笔下前亩大盘，百万方级别的项目屡见不鲜。从城市发展的四个方向看：北有经开大道的八大金刚因为分期开发，07年必然有相当的体量投向市场；北滨路有珠江太阳城（查看地图）、鹏润蓝海（查看地图）(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)、招商局、龙湖春森彼岸、欧鹏K城（查看地图）、北国风光、金源华丽家族（查看地图）、长安嘉滨水岸、以及中海、城投等巨型公司；龙头寺火车站附近的几大开发商也必然随着火车站带来的人气加大推广。从南看，同为3000亩大盘的同景国际和鲁能领秀城（查看地图）引领茶园的其他开发商集体发力、渝南大道线上还包括融汇这样的千亩级领军人物；南滨路有海棠晓月07年110万方的放量和珊瑚水岸（查看地图）等“牛”项目、以及随着南滨路上段通车后的几大集体发力的大项目。从这个意义上讲，南北双城记上演不可避免。在从东西来看，东有江北城及江北区政府搬迁后的廊桥水岸一带，包括两路回兴等的临近地带，西有大学城片区、传统的九龙坡和大渡口片区的项目。东西分流同样不可避免。在城市的东西南北都有巨大的项目下，06年新政积压在市场中的房屋我们暂不做考虑，07年的市场放量将超过历史中任何一年。
官方的统计是，07年的市场放量在2600万方以上。就算乐观估计，按照06年市场整体消化量？07年2600万方需要多长的时间才能消化完？（07年还有一个很重要的点，就是06年国六条“90/70”法则的影响会在07年显现出来，哪怕就是在总体放量不变的情况下，由于单套户型面积减少，则市场套数将增多，这是我们不得不考虑的一个现象）
2楼：江津人民很行发布时间:2007-1-23 18:34:45
在“需求不旺、投资不足、外因不明显”的主题特征上，市场放量过大。如果没有变化，07年的体量需要何时能消化完全？中国地产是有特殊性的，那就是开发商的钱都是银行的。如果项目不能在销售期顺利变现，那么就要影响到资金流，资金链出了问题，一个项目离阎王爷也就不远了。开发商都不是傻子，个别首先按奈不住的开发商会想“市场经济下，价格才是最大的杠杆，反正利润那么高，为了活命，降点价也有赚的，就降一点吧，07年有那么大的放量，我比不过招商富力中海瑞安首创恒大和黄鲁能保利棕榈泉龙湖华宇金科，那么在别人还没醒的时候，我提前套点现回来，手头有粮心中才不慌。”，先是暗地的促销送上万的大礼，实在按奈不住了，直接的降价，就出现了。还是回到了”春江水暖鸭先知“，只不过这个是”春江水寒鸭先知”。（突然想到重庆有一个曾经还很有名气的开发商，现在转行挖煤矿去了，报上有报道）
降价，也许将是07年地产市场的第一个现象。
如果有人说中小开发商按奈不住只是个别现象，其他巨头因为品牌形象、产品控制、营销手法、资金实力雄厚等成熟水平其房价可以仍然坚挺的话，那我可以告诉你，绝对错了。前几年国家一直调控房价而房价一直飞涨，很大部分是因为市场的心理预期，很多年轻人觉得房价还要涨，不顾自己的收入水平和经济实力借钱都要去买房子，大家都认为房价还会涨，所以不停的“追涨”。而一旦出现下滑，首先影响的是市场的“心理预期”；而“心理预期”的影响，对市场的影响可谓是杀伤性的。有购房欲望的购房者会想，已经在降价了，在等等看。一旦出现这样的情况，不亚于一颗原子弹投向广岛。
也许会有朋友高兴了，某些利益集团把房价推这么高塞，推塞，卖地塞，赚老百姓的血汗钱塞，这下总有报应了。别急，我们先来看看这样的情况会在什么时候出现？
大家都知道房地产是地方的第二财政，房价越高地就越卖得起钱，房价越高按百分比所收取的税费就越高。如果出现房地产下跌的情况，政府是绝对不会坐视不管的，这是不利于共和国经济持续健康稳定发展的。首当其冲的是银行上当，破坏中国金融体系；其次是会在市民中出现跟香港一样的“负资产”阶级，物价上涨内需不足；然后GDP增长率受到极大的影响；用于公共支出的财政税收锐减，一系列可怕的影响都会因为绑架了中国经济发展的房地产而出现。就这个意义上讲，政府绝对不会坐视不管的。
首先是减少土地出让量，控制土地出让价格，从源头上稳定价格。（这是最毒的一招。）
3楼：江津人民很行发布时间:2007-1-23 18:35:19
其次，政府将会寻找一至两个点来托市，只要参考坐标不变，其他被参考坐标的变化也不会太大。（其实这也是无奈之举）。就目前来看，这个点不会是经开大道，太老了，也不会是茶园，还不成气候，更不会是大学城，太远了。最有可能的，个人认为应该是两条滨江路，一个是北滨路，一个是南滨路。而南滨路事实上体量是不足北滨路的，且交通不便。那么就只有北滨路了，北滨路一来有楼盘众多的优势，并且都是政府花大价钱引进的大开发商，从投资环境建设及保护上讲有先天优势；二来有江北城CBD开发带动效应，这是最重要的一点。所以说，北滨路将成为07年重庆地产的引擎，有十足的理由。（或者说北滨路和南滨路一起，江景楼盘成为成为重庆的引擎，是政府着力的所在。）
那么，在政府托市的前提下，重庆楼市整体趋缓（或者降价），会在什么时候出现？答案是07年的下半年。因为客观情况是实实在在的，现实是没有人能逆流而动，也许可以减缓他的到来，但不能阻止他的到来。放量在哪儿摆起的，已经有“春江水寒鸭先知”而动的开发商了，谁还能保证他的坚挺？我们无意猜测政府还会用什么杠杆来稳定房价，也许还会继续坚挺，但经济规律决定，当供大于求的时候，该来的还是要来。套用周星驰的一句话：“如果非要在上面加上一个期限，我希望是奥运会之后！”（任何一个国家在奥运会之后，经济必然出现放缓甚至萧条，历史可以考证。）
最后，希望看到本人挫文的朋友，仔细掂量你的购买行为，不要做击鼓传花的最后接手者，玩过这个游戏的朋友都只要最后接手都是要受“惩罚”的。另外，作为在地产圈里混饭吃的小鱼我，也善意的提醒地产圈里的朋友，07年地产不再是理想中的太阳，斟酌项目的整体策略。希望我的朋友，都能事业项目双发展。
另外，此文的目的并不在于说跨重庆楼市，只为提醒交流，砖头是要钱的，麻烦节约点！
4楼：hjwxy发布时间:2007-1-24 0:03:34
降了再说吧,不知道说的几年但是到现在也没有下降的趋势.
5楼：月笼纱发布时间:2007-1-24 10:02:23
感觉分析的不错．
重庆尚且如此，何况江津呢．
江津近来不也在流行团购吗？如果房子真那么好卖，真那么紧俏又何必搞什么团购呢
6楼：superya发布时间:2007-1-24 11:38:52
我前往北滨路，看过现在才开盘的open k城，室内设计确实不错，有中央院馆，v字排列的楼盘，酒店式大厅，意大利风情中庭，提供高档高质服务，不过，价格也挺不错。拿了个号，价格现在还没定，据说是4200以上。看了这篇帖子，也有同感，房价的走向应该不是很明确，但是个人以为北滨路的地块升值是有道理的，紧邻渝中区，江北区富饶的优势，江北商圈的领导地位的确立等等因素。房地产业会不会走向疲软，还是要看重庆的经济发展前景，发展的速度如何，现在看比起其他城市还是算发展健康的。如果重庆的发展迅速，渐渐确立西南中心的地位，房地产的市场一样会蓬勃发展，投资者众。
7楼：江津神探发布时间:2007-1-24 11:41:49
8楼：Buyer发布时间:2007-2-1 23:29:54
9楼：jjyy发布时间:2007-3-3 17:09:08
楼主分析得很全面，可房市只是暂时的低迷吧？估计还得涨，上涨的空间要小了。
10楼：江_津_崽发布时间:2007-3-3 17:30:05