标题:衡量房地产泡沫的一个简单方法：二手房售价租金比
楼：渝鹰发布时间:2006-12-22 17:29:31
据《中国证券报》报道，房地产中介链家地产日前在一份报告中指出，在北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线。
链家地产统计资料显示，2006年，北京市一居室普通住宅的租金平均为1526元/月，一居室普通住宅的每套平均总价在37万，一居室普通住宅的售价租金比在242：1；二居室普通住宅的租金平均为1751元/月，二居室普通住宅的每套平均总价为49万，其售价租金比在280：1；三居室普通住宅的租金平均为2343元/月，每套的平均总价为67万，其售价租金比为286：1。
[b]业内人士表示，目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定在200：1-300：1之间。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果售价租金比低于200：1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力相对较大，房产后市看好。而北京市二手普通住宅售价租金比正逐渐拉大的情况为市场传递了一个需要警惕的信号。 [/b]
“其实，京城二手房市场出现售价租金比的扩大趋势是不可避免的。”这位人士表示，随着土地紧缩以及信贷紧缩政策的实施，一手商品房的供给量已经相对缩紧；同时，人们的购房成本与风险也在加大。为了控制成本和风险，有些购房者已经转向成本相对低、风险相对小的二手房市场，这加剧二手房市场本就严重存在的供不应求矛盾，从而使得二手房的价格一路走高。
而且，北京目前房地产市场升级置业的条件仍然不是特别完善，有相当一部分拥有房产的人不愿将自己的房产放到二手房市场进行流通，而充实到租赁市场进行出租，这就使得租赁市场的供给量逐年增加；但是，租赁人群却相对比较平稳，使得租金会相对平稳。为此，买卖价格的走高和租金的相对平稳，扩大了二手房市场的售价租金比。
[ALIGN=right][COLOR=#000066][本贴已被 作者 于 2006年12月22日 17时31分55秒 编辑过][/COLOR][/ALIGN]
1楼：江津增高鞋发布时间:2006-12-22 18:06:02
2楼：hjwxy发布时间:2006-12-22 19:15:37
3楼：江津老白干发布时间:2006-12-23 8:35:58
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定在200：1-300：1之间
[b]实践证明，无数的国际惯例到了中国都是行不通的，特别是房地产市场上尤为突出[/b]
不过早期买的房子还是不错的哈，我在江津有个老房子，三房（不到100），买入价3W，现在在出租，只收倒300/M,3W/300=100
我在深圳有个小两房在出租，买的时候40W,租金2500/M
40W/2500=160
这样一算，岂不是江津的房子更划算？
4楼：渝鹰发布时间:2006-12-23 9:43:09
[quote][b]以下是引用 [u]江津老白干[/u] 在 [i]2006-12-23 8:35:58[/i] 的发言：[/b]
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定在200：1-300：1之间
[b]实践证明，无数的国际惯例到了中国都是行不通的，特别是房地产市场上尤为突出[/b]
不过早期买的房子还是不错的哈，我在江津有个老房子，三房（不到100），买入价3W，现在在出租，只收倒300/M,3W/300=100
我在深圳有个小两房在出租，买的时候40W,租金2500/M
40W/2500=160
这样一算，岂不是江津的房子更划算？
[/quote]
呵呵，无数的国际惯例在中国行不通是事实。我已经声明了这是简单的方法，一般而言简单的方法也就决定了它只能作参考，因为它考虑的指标少、准确程度也就比较低。
不过你提出的实例，我却有异议。“这样一算，岂不是江津的房子更划算？”我理解是你觉得这个结论有问题，但我觉得这个结论没问题：1、关于“划算”的概念，一般对于投资而言划算是指收益率高，而不是指收入的绝对值高。2、在江津的房子投入30k，月租金收入0.3k，年收入3.6k，不考虑折现8.33年收回成本。3、在深圳的房子，投入400k，月租金收入2.5k，年收入30K，不考虑折现13.33年收回成本。4、如果考虑折现也是一样的（以社会平均收益率折现），该案中江津房子的投资回收期短于深圳的房子。
当然这些计算是没有考虑风险的，你说在江津也要买40万的房子投资会有13套，13套出租率可能只有50％，那我说深圳的房子哪一天因为经济不景气可能十年租不出去，江津13套可能还可以租出去3套，那就没法算了。[ems3]
不管怎么说这些方法大家都可以看看，权作参考。
5楼：小人物发布时间:2006-12-23 10:19:42
可以进行这样的思维：江津目前的购房均价在15万/100平米左右，而100平米的出租均价在500元左右，15万：500=300：1。而江津的炒房行为还在升温，那根据国际惯例来参考的话，确实就进入了泡沫状态了。泡沫后往往是崩盘！
6楼：江津老白干发布时间:2006-12-23 12:56:44
渝鹰不愧是学经济方面的，很有道理
而且我也偷换了个概念哈，我房子都是以前买的所以算出的售价租金比都比较低
如果以现在的房价来算...不想提了
7楼：渝鹰发布时间:2006-12-23 14:58:23
[quote][b]以下是引用 [u]江津老白干[/u] 在 [i]2006-12-23 12:56:44[/i] 的发言：[/b]
渝鹰不愧是学经济方面的，很有道理
而且我也偷换了个概念哈，我房子都是以前买的所以算出的售价租金比都比较低
如果以现在的房价来算...不想提了
[/quote]
不好意思，班门弄斧，让兄台见笑了。[ems12]
只是提供些信息让大家参考参考，但愿有点用。
8楼：Buyer发布时间:2007-2-1 23:41:49