标题:永川商业地产，路在何方？
1楼：我爱永川发布时间:2009-8-4 18:31:08
笔者居住在新区，工作在老城区，每天穿梭于新老城区之间，感受着新区浓厚的现代、生态、文化的都市宜居氛围，老城区繁华、嘈杂、便利的市井风情。下班后都要到渝西广场的重百超市购买生活用品，看着重百永川商场狭窄的购物通道和拥挤的人流，特别是渝西广场陈旧甚至有些肮脏的广场地面，不禁百感交集。这就是渝西地区最大的购物中心吗？这就是代表着渝西地区最繁华、最高端的购物场所吗？每当想起这些上世纪末期设计而显得有些落伍的商业物业与永川迅速膨胀起来的强大的消费力之间的巨大反差，我不仅期盼着新区的人民广场商圈早日成熟，下班后可以轻松购物，避免每日来到拥挤、有些陈旧的渝西广场重百大楼购物后还要为争出租车或挤公交车而烦劳。可见，商业地产与我们的生活是如此的紧密相连，我们自然希望永川的商业设施更加现代、层次更高、也更加便捷，更应该关注商业地产。
[b]2009[/b][b]，永川商业地产年？[/b][b][/b]
在过去的2008年，永川的商业地产就已经初显峥嵘，开始了一个新跨越。据统计，全年非住宅销售面积126915 平方米，比07年增长71.5%，创历史新高。究其原因，笔者以为随着近年来永川大城市建设步伐和商贸流通辐射力大幅度提高，众多本地和外来投资者开始看好永川的投资前景和发展潜力，纷纷出手投资商铺等非住宅产品。其中，环南路两大商业物业——浙广厦集团开发的中国永川商贸城和重庆豪禧公司开发的银兆电子城的市场供应量也规模空前，成为最直接的因素。
进入2009年，永川商业地产市场可谓烽火连三月、一派硝烟弥漫。总建筑面积接近30万平米、其商业体量高达7万平米的俊豪·中央大街，在渝西广场正在一天天“成长”；新区人民广场的4万多平米商业体量的三清·时代都会，也在开足马力，加紧建设。这两个新老城区商业地产的代表总体量就超过了11万平米。而环南商业板块的永川商贸城二期，在去年一期顺利开业的基础上也开始大规模销售，总供应量又是数万平米。银兆电子城则在本月中旬顺利地隆重开业。除了这些大型商业项目外，新区还有很多大型楼盘的底商或商业裙楼都相继开始招商甚至营业。中轴线上的华创两栋投资型小户型商务公寓，一栋即将投入使用，另一栋在春节后也重新复工，目前建筑立面几乎完工，开始进入内部装修阶段。AC世纪城一期和二期的近2万平米商业步行街也在春天拉开对外招商序幕，开始打造慧谷商务区。天秀锦地的2万多平米的商业“金街”也将开始进入商业运营阶段。可见整个新区人民广场商圈进入一个全面启动的前夜，意味着新区商业地产开发将进入一个实质性运营与开发相结合的新阶段。而刚刚通过的永川新区东部拓展区和北部拓展区发展规划，也明确了在兴龙湖一带打造渝西商务中心区的目标。这一切，都预示着今年永川楼市的商业地产竞争进入直接的正面交锋，2009年，可谓永川商业地产年。
[b]三足鼎立的商业地产格局[/b][b][/b]
如果从成熟商圈的角度看，永川目前只有以重百永川商场为代表的渝西广场商圈和以名豪购物中心为核心的萱花路商圈在商业上已经具备了较大的现实价值，成为主要的商业中心和次级商业中心。这两大商圈地位目前难以撼动。但是，从构筑未来永川商业布局和经营业态分工的角度，我们会明显感觉到永川的商业地产开发呈现着明显的三个发展增长极，即渝西广场、人民广场、环南板块。而萱花路商圈由于收到渝西广场商圈强大辐射力的掩盖，则最终难免被纳入渝西广场商圈，沦为该商圈的副中心。
[b]第一极：渝西广场。[/b]渝西广场无疑是目前最为成熟、且商业地产开发还在不断发力的最大热点区域。在上世纪80--90年代，这里并不是永川商业核心，反而属于当时东部老城与西部新城（以萱花路、胜利路为核心的新城区）的连接点、结合部。因为其沟通东西新老城区的咽喉要地和具有可供完整开发的大片土地，在渝西广场成功开发后一跃而为永川的商业核心。虽然至今出现老化与落伍的征兆，但该区域随着中央大街大型城市综合体项目的开发，成功地完成升级换代，巩固和强化了自己的商业地位。所以，中央大街的横空出世和产品设计的升级换代，让渝西广场魅力依然、活力再现。
位于渝西广场商圈的俊豪中央大街项目效果图
[b]第二极：人民广场。[/b]从新区人民广场的商业布局看，以三清·时代大都会、华创新天地为代表的未来人民广场商圈已经初步规划完毕，并已经进入前期启动。由于这里是永川中高收入阶层最为集中区域，购买力不仅集中和强劲，而且呈迅猛增长之势。其20万平米的庞大体量和未来旺盛的消费者集群，无疑是永川最具发展前景的商圈。因此，目前还在大力建设和完善的人民广场一带显然是永川商业地产的一个高度集聚区域，堪称商业地产的一极，其未来潜力，自然无可限量。
日趋成熟的人民广场商圈 刘洪兵 摄
[b]第三极：环南板块[/b]。与永川新老城区两大广场走都市商业中心发展模式不同，以中国永川商贸城和银山源商业物业为核心的环南板块不是作为城市综合体或购物中心模式来开发的，而是为强化永川在渝西地区商贸产业的传统地位、提升商贸物流走向现代化、规模化、专业化而应运而生的。因此，大商贸、大物流、商品的大进大出，才是这个板块的特点。但是，由于目前该板块存在着相关配套设施不足、商业经营业态和核心竞争力还有待于进一步强化、周边环境还有待于进一步提升等问题的困扰，距离当初的开发初衷还存在着较大的差距。不过，因为这种商品批发和物流中心的商业形态是永川所必须具备的，其发展方向是与永川增强城市功能和商业辐射力的发展方向非常吻合的，其前景无疑是美好的。目前正处于进一步的发展和成型中，而且商业物业开发体量大，因此笔者也将其纳入商业地产的一极。
位于环南版块的中国永川商贸城 刘洪兵 摄
[ALIGN=right][COLOR=#000066][本贴已被 作者 于 2009年08月04日 18时31分53秒 编辑过][/COLOR][/ALIGN]
2楼：我爱永川发布时间:2009-8-4 18:32:13
环南板块面临的问题[/b][/b]
内环南路无疑是永川目前势头正旺的一个商业板块，这里因为去年下半年中国永川商贸城一期商铺的开业、今年二期商铺的开盘销售而显得热力十足。当然，最根本的原因是中国永川商贸城的大市场概念和对该板块未来市场前景看好的预期，吸引了来自永川本地以及重庆主城区、浙江温州和义乌的商人等渝浙两地的投资者前来下叉买单。同时，重庆豪禧公司借力使力，利用永川商贸城在环南路商业龙头的市场号召力，在马路对面也开发了与商贸城配套的商业物业，如产权式酒店、电子商务城、商业步行街，并抓住市场群集中、投资性需求也在增长的契机，借此开发从花园洋房到高层电梯公寓等商品住宅。这样，在这两个大盘的合力推动下，内环南路作为一个地段和环境相对较差的城市边缘地带一跃而成为永川楼市新的弄潮儿，一时风头甚劲。
然而，在商贸城、电子城开业的隆隆鞭炮声烟消云散后，我们静下心来仔细审视商贸城和电子城的经营与未来走向，便会发现其中布满许多未知的不确定因素，需要我们正视并加以解决。
其一、环境的改善与提升[/b][/b]
关于该板块环境的改善与提升，两大开发商都发出过呼吁。因为他们对此地段的过去与现状是洞若秋毫。目前最亟待需要解决的，是以两大商业地产项目为中心、包括周边地区环境改造和提升问题。通过绿化景观带建设、灯饰亮化工程建设，营造一个商业运营、城市休闲、市民观光和娱乐为一体的城市亚中心景观，即以商贸城和银山源两大地产景观为核心，通过对周边硬环境的改造和提升，成为市民购物、休闲、大众文化相结合的城南中心区。
同时，对周边相邻地区如火车站、客运中心等一带加以市政管理的规范，形成忙而不乱、繁华而不嘈杂的大型商贸物流区域。
为了提高商贸城和电子城商品流通和人流的便捷交通，除了新设以商贸城为起点或终点的公交线路，还可以将以客运中心（包含火车站）的公交线路转移到商贸城，最终形成以商贸城为终端的一个放射状公交网络，从而彻底强化该板块对城区和永川镇域及周边区县的沟通与联系的辐射力度，提升环南商业板块的整体运营环境，实现大型商贸物流基地的成功建设与产出效益。
其二、市场的经营与发展[/b][/b]
商贸城无疑是该板块的龙头，作为一个面向渝西地区、四川、贵州相邻县市的区域性大市场，商贸城显然应该走大批发、大流通的市场之路。但是，这就需要一个前提：商贸城必须拥有商量庞大、品种齐全的各类小商品，以满足川渝黔相邻地市消费者对普通生活资料的需要。这就意味着在西南地区成都荷花池、重庆朝天门和昆明贵阳的大型商品批发市场之外，特别是在成渝、贵阳三地商品辐射的三角地带或者边缘地带，另行开辟一个大市场，在三大城市强大商品辐射的夹缝中生存。显然，大而全、小而全的市场经营之路是难以生存的，必须与浙江义乌大市场形成战略联营，走特色商品批发之路。笔者以为，这才是永川商贸城最终能够生存下去的必由之路。否则，单凭与成都荷花池和重庆朝天门类似或接近的商品种类、接近甚至较高的价格，都是难有生存的市场空间的。
因此，永川商贸城最大的难题不是商铺销售问题，而是市场经营和发展方向问题，这个问题不解决，商贸城即使投入再大的经费，都难免有隔山打牛之嫌。
这样看来，商贸城最需要解决的是专业的市场运营机构来对市场的发展方向进行符合实际需要的定位、并根据这些定位来招商，而不是什么商家都招。突出特色商品和优势商品经营，走专业化市场之路，可能比一个包罗万象的大杂烩似的市场更有生存力、更能持久。如果为了商铺的成功销售而招商、而汇集商家，短时间内市场是繁荣的，但一两年后，市场生存的压力一旦增大，商家就会像侯鸟似的另选栖息地，最后人去楼空，市场经营不下去。
同时，由于义乌是产供销一条龙的产业发展和市场培育模式，而且目前以国际之间的贸易和生产加工为主流，几乎是国际贸易洽谈、接单、加工、出口等现代化、新型化的“前店后厂”模式，永川商贸城在市场对接上存在很大的地区差异性，难以复制和效仿。因此，与义乌为代表的浙江市场如何进行有效嫁接、培育市场、甚至搞轻工加工业的配套，都是一个十分具体而又复杂的课题，需要政府各部门层面和开发商、运营商进行有效的互动。而目前商贸城的确在上述方面停留在概念上，缺乏实质性的动作。这即是发展的不足，也是发展的机会，就看我们如何来一步步解决。
其三、开发商到运营商角色的转换[/b][/b]
随着国内社会经济的迅猛发展和房地产开发逐步走向成熟和深入，开发商开始两极分化，其中，实力强大的开发企业不断进入复合地产领域，不仅从事地产开发，还需要不断转化角色，扮演各种不同的角色。如进入酒店经营、商业运营、商务和贸易运营，甚至还要办教育、搞旅游。房地产竞争的加剧和进步，迫使开发企业不断地尝试过去所从未从事过的行业。
永川商贸城、银兆电子城，就是开发商从单纯的地产开发开始步入商业流通领域的必然选择，这是不以开发商意志为转移的。在复合地产时代，开发商不仅要寻找专业的地产经营人才，还要寻求其他相关行业的专业人士，组成专门机构，以保障企业所开发的商业物业能够永续经营、长治久安。在这个“快鱼吃慢鱼”的时代，谁转身的早、角色变换的早，谁就能生存的更好。从事商业地产开发的房地产企业都难免要进行角色的转化，不仅环南板块的两家企业，就是渝西广场的中央大街和人民广场的三清时代都会，都必须既要做开发商、还要做运营商，或者委托专门的商业资产运营机构进行专业化的管理。
综上所述，环南商业板块已经打响了第一枪，成功地获取了第一桶金，但后续面临的挑战更大、充满的变数也更大，开发企业既然已经迈出了第一大步，就只能在充满更多挑战的道路上去克服更多困难，才能取得最终的收获。
渝西解放碑：中央大街的支柱作用[/b][/b]
其实，一开始笔者并不好看这个项目。因为笔者05年还在报社时，就被抽调到当时的永川市政府为中央大街项目片区旧城改造所成立的一个专门协调机构，对该项目高昂的拆迁成本与周期是心知肚明的。同时，中央大街在06年初所公布的产品规划设计也乏善可陈，个人看法：作为一个商业地产项目，中央大街产品规划显得落伍和陈旧，在招商和商业业态的划分上，也没有看出有更多的突破和新颖之处，似乎就是在永川渝西光华世纪广场的基础上所做的体量的增加而已。换句话说，就是一个放大版的光华世纪广场，无非是住宅更高（均为99米多）、商业裙楼题量更大，再增加一个商业步行街。其商业布局和水准似乎还不如当时的华创·渝西新天地的shoping mall的销品茂概念。因此， 2006年笔者曾经在《紫阳看房》中发过一篇关于中央大街的文章，对该项目提出了许多自己的疑问。
然而，时隔三年后，笔者再访中央大街，却发现此中央大街非彼中央大街也，其产品规划和商业经营业态已经完全突破了三年前的束缚，以一个全新的概念展现在市场上。相比之下，永川新区三年前的商业格局目前并没有突破，而且也没有进入一个初步成熟阶段，人民广场商圈依然没有多大的可圈可点之处，难以具备在未来挑战渝西广场商圈的能力，根本原因就是新区缺少一个类似中央大街项目的城市综合体或者商业综合体的地产产品。
好了，闲话少说，我们来看看新的中央大街与三年前的规划有什么不同。
名副其实的大型主力店[/b][/b]
在06年的早期规划中，大型主力店并没有摆上突出的位置上，从规划设计上也看不到主力店在什么地方，反正都是一样的商业裙楼。但在目前的新规划中，大型主力店被放在整个项目最突出的位置上，这就为全部商业项目的成功招商和运营，奠定了牢实的基础。而且，从招商策略和行动中，中央大街寻求的是与国内外知名的世界零售业巨头或国内大型百货公司合作，这就保障了整个项目有了大商家的支撑，从而规避了商业项目以中小商家打主力、难逃最后一旦经营压力增大而纷纷退场的不好结局。
实至名归的商业步行街[/b][/b]
永川不是没有商业步行街，早在本世纪初，本地的易泰集团就在张家坡原地区商储公司地址上成功开发了商住一体化项目，丽人街就是一个专为时尚女性设身打造的商业步行街。随后，亨通步行街也应运而生。到了05年，华创开发渝西新天地时，更是建设了高规格的大型商业步行街。但是，这些步行街要么因为长度太短，缺乏规模效应，如丽人街和亨通步行街。要么应为缺乏大型主力店而了无生机，如华创新天地步行街。（这也是华创商业项目至今难有更大收获的一个主要因素)。而中央大街的步行街则依托大型主力店，成功地规避了商业步行街因缺乏大型主力店所造成的经营问题，这就为成功开街预先埋好了管道。[/b]
航母编队般的次主力店[/b][/b]
永川如果将中央大街比作一个商业航母，那么大型主力店或大型主力超市是航母编队的旗舰。我们知道，一个航母编队是由大型航母做主力战舰或旗舰，还需要大型防空或反潜驱逐舰、护卫舰、补给舰、潜水艇等组成一个混合编队，才能保障整个航母编队的战斗力、威慑力，成为国之利器。因此，中央大街除了引进三个大型主力店作为旗舰店外，还在产品规划设计上预留了足够的商业经营面积和空间，便于引进了一大批次主力店，如肯德基、麦当劳、屈臣氏、小天鹅、国内知名电影院线等等。这样，就增强了渝西商业航母的防空和反潜作战能力，成为一个强大的战斗平台。[/b]
商务中心区的打造[/b][/b]
业界不少人士对永川也要开发商务中心区一直持有异议，但笔者是坚信永川需要中央商务区也就是CBD的。早在06年2月笔者就曾经在《永川日报》发表过关于建设永川中央商务区的文章，当时黄奇帆副市长陪同重庆时任市委书记汪洋视察永川时，也提出永川可以搞一个微型的渝西中央商务区。在永川新一届领导班子主持下的东部新区规划中，就将兴龙湖一带规划为未来的永川CBD。其实，目前永川最为成熟的商务中心区域一个是人民广场商圈、一个是渝西广场商圈。可惜的是，人民广场商圈在当初的产品规划中没有预先埋好建设CBD的管道，才造成人民广场商圈和当初的渝西广场一样的遗憾。
06年笔者对中央大街早期规划比较失望的地方在于：中央大街只强调了商业经营，而忽略或者说没有做相关的商务中心的产品规划，这也许是当时土地面积不够所致。今天的中央大街，已经将现在的工人俱乐部一带的黄金宝地纳入旗下，也就顺理成章地开始开发商务中心。根据规划，中央大街二期项目不仅继续开发高层住宅，同时，在今天工人俱乐部一带将开发高级星级商务酒店、商务办公楼，这样，就将渝西广场商圈的综合功能更加丰富，犹如重庆解放碑商圈一样。
[/b]
结语[/b]:[/b]笔者对中央大街商业运营模式比较欣赏，但不等于中央大街就没有弊端。由于11万平米庞大的商业体量，加上渝西广场现有的商业物业，20多万平米的商业中心区，无形中每天将吸引10万以上的人流量。而中央大街地处老城区，道路交通体现存在着先天的不足，交通瓶颈的局限，将成为中央大街最大的制约因素。所以，虽然在商业业态的布局和规划上中央大街具有后发制胜的优势，但受制于道路条件、只能更多依靠公共交通的疏导，这与新区商业中心四通八达的便捷交通形成鲜明对比，使其在截留高端消费上的硬件条件依然落后于人民广场商圈。
如此说来，以中央大街为核心的渝西广场在升级换代后只能是解放碑中心商业在永川和渝西地区的再现，而人民广场商圈则更加类似于观音桥商圈，具有厚积薄发的广阔空间，当然，这是未来前景。目前的现实是，由于中央大街城市综合体的横空出世，一举提升和丰富了渝西广场商圈的功能，极大地强化了其传统商业中心的实力，其商业核心地位还难以撼动。
肖 紫 阳
2009年6月1日于成都
3楼：我爱永川发布时间:2009-8-4 18:33:05
2005年夏季，永川开发区管委会（今天永川新城管委会前身）曾经组织新区的开发企业们举行了一次座谈会，主题就是探讨如何将人民广场商圈打造城永川第二商圈。当时新区中轴线一带商业物业刚刚开始建设，商业地产还属于启动阶段。与会者不少是来自重庆主城区的开发企业，笔者当时参加了这次座谈会，记忆中会议达成这样几个共识：1、不赞成永川第二商圈的提法；2、人民广场商圈作为永川新区的核心，应该针对中高端消费需求来布局商业业态；3、人民广场商圈应该截留住渝西地区的中高端消费，使该商圈成为引领渝西时尚消费的前沿平台；4、该商圈商业龙头看好华创·渝西新天地。如今，四年过去了，人民广场商圈是否如与会者所想像的那样快速成长和成型了呢？
渝西观音桥：人民广场商圈的缺憾[/b][/b]
然而，四年后的今天，当我们重新聚焦新区人民广场商圈时，发现这个“商圈”似乎依然还在沉睡中，大家依然在期待它的“苏醒”。具体表现为：1、期待已久的华创·渝西新天地的确投入商业运营了，但遗憾的是，只是底商的小店铺开张，下沉式商业街和二三层店铺还在沉睡，而原定的新世纪和国美两大商家都没有预期的那样入驻新天地；2、帝琴58号大街投入商业运营了，不过，由于当初该商业物业是为华创商业项目配套的，多为餐饮、休闲、娱乐经营业态，而新区最需要的大型超市还是没有出现；3、天秀锦地商业街即将投入运营，但由于经营面积不大，依然没有知名大型百货零售巨头入驻；4、AC世纪城商业街早已建成，但因种种原因，原来的数码电子港搁浅，现在重新招商，任重而道远；5、商圈商业龙头易主，三清·时代都会所开发的4万平米体量的商业物业将成为新区商业龙头，并引进知名大型主力店入驻，不过，开业估计也要在2011年。
总之，人民广场商圈似乎是黎明前的黑暗，整个商圈的“觉醒”就在眼前，即将迎来光明的曙光。但遗憾的是，目前还的确没有完全启动，依然还不是一个成型和成熟的商业区。
笔者感到遗憾的是：除了因为各种原因造成人民广场一带商业物业早已竣工但多数依然没有投入商业运营的缺憾外，该商圈在商业物业的规划设计上，似乎也存在一些难以弥补的先天不足。最遗憾的就是华创·渝西新天地。该商业物业在05年以销品茂（英文shopping mall）的概念强势入市，并得到市场投资者的追捧。然而，在今天的眼光看来，其为大型主力店预留的商业物业经营面积过小，才几千平米，而大型百货店或大型超市，动辄需要1万甚至数万平米的经营面积，所以，由于预埋管道先天不足，导致在商家进驻时难以选择到最佳的商业经营场所，于是，缺乏主力店支撑的华创步行街区也自然人气不旺、商气不旺了，只有在三清·时代都会的大型主力店和次主力店进驻，从而盘活人民广场商圈后，华创·渝西新天地才能迎来她“山花浪漫时”的“丛中笑”，毕竟，华创占据的是商圈的天元地段，舍我其谁？
由于当初华创·渝西新天地是占据天元地段的商业龙头，中轴线一带的帝琴花园、天秀锦地、AC世纪城等楼盘在当初开发商业项目时，出于销售终端的压力与需求，都只能和华创商业项目做配套，其结果是：当大型主力店因华创单体商业物业规模过小欲在其他项目入驻新区时，却都难以招待能满足大卖场和大百货店所需要的大型商业物业。于是，时势造英雄，原来也是为华创担任配角的竹映三清二期项目，反而不得不扩大商业物业体量，“城头变幻大王旗”，一下子被推上龙头商业地产的宝座。但是，从商业综合体或大型购物中心角度来衡量三清·时代都会的产品规划，似乎在产品创新上乏善可陈，继续延续着裙楼+塔楼的老路。其实，从时代都会在人民广场商圈所扮演的角色看，完全可以借鉴和直接运用目前国内商业综合体的最新产品设计和理念，比如做成city mall，不仅丰富商业地产的建筑造型，而且和人民广场商圈中高端消费的定位更加吻合，毕竟这里就是商业龙头，是商圈的引领者，应该敢于创新设计。
说了这么多遗憾，也应该说点令人兴奋的话了。那就是，人民广场商圈各个商业项目就个体而言，虽然有这样或那样的不足，但是，由于人民广场商圈目前属于原来规划中的新区5.8平房公里核心区的核心地段，在道路交通和市政园林配套、生态景观打造、文化设施建设等方面却是唯我独尊，享受了太多的优势资源。换句话说，整个人民广场商圈，由于具备了行政、文化、休闲、娱乐、居住等多项功能，加上庞大的商业物业集群，就形成了一个在空间和面积上都十分庞大的真正的shopping mall（华创·渝西新天地严格地说，只是一个袖珍版的shopping mall），成为一个真正的巨型购物中心和休闲娱乐中心。
相比老城区渝西广场商圈因为交通瓶颈的阻隔所造成的拥堵，人民广场商圈因为拥有现代的便捷交通体系、在业态布局上围绕购物、金融证券、餐饮、文化娱乐、休闲健身、观光旅游等主体功能布局，形成了自身鲜明的特点。如果说渝西广场商圈具有渝西解放碑的商业特色的话，人民广场商圈则更接近观音桥商圈。在这里，“吃”有十里棠香美食一条街；“住”有江鸿五星级大酒店；“购”有引进大型百货主力店的三清·时代都会和华创新天地、天秀金街等；“游”和“乐”有渝西最大的开放式城市生态公园人民广场，以及中央水景公园、棠城公园，永川乃至渝西最高档的国际影院、咖啡厅、酒吧、俱乐部等。文化、生态是观音桥商业街的重要支撑，集购物、娱乐、游憩、文化、休闲等多种功能融为一体的城市公共活动社区是观音桥商圈的最大特色。人民广场商圈与观音桥商圈何其相似，有的甚至不压于观音桥，从而为商家与顾客创造了安全、方便、舒畅、亲切的购物环境。所以说，将人民广场商圈比作“渝西观音桥”毫不过分。
对兴龙湖[/b]CBD[/b]的寄语[/b][/b]
从区领导和相关部门对永川新区“三湖”规划思路来看，永川是否需要建设CBD，现在已经没有任何悬念。显然，永川已经不再是建和不建的问题，而是如何建设、如何与渝西地区快速发展的社会经济相适应的问题。按照最新规划思路，兴龙大道中段即将兴建的兴龙湖地区将是永川现代商务的核心聚集区。
根据黄奇帆副市长2006年陪同汪洋书记视察永川时关于建设微型中央商务区的讲话，结合永川在川渝合作、重庆1小时经济圈的定位来看，永川的确具有发展中央商务区（CBD）的空间。不过，这种空间是建立在永川城市综合功能随着自身经济规模和城区人口规模不断增长和膨胀、第三产业继续快速发展、对周边产业资源要素的吸纳和辐射力进一步扩大的条件上的。同时，在CBD的规划建设上，则要根据永川和渝西地区实际、结合未来产业发展程度来设身定做，既不能超前、更不能滞后。
人民广场商圈一个重要缺陷就是，在重视和打造商业、文化、休闲等功能定位的同时，却忽略了建设现代服务业的发展平台，其结果是，百货零售业、休闲娱乐、餐饮、文化等商业硬件一应俱全，唯独忽视了金融、证券、贸易、法律、会计、广告、文化传播、代理等第三产业发展平台的建设，特别是渝西地区区域性总部办公区的建设。虽然华创在建设shopping mall时，也有针对性地开发了投资型小户型商务公寓，而且取得了非常好的市场效果。但是，毕竟这种小户型商务公寓是难以满足金融单位、区域性总部、本地企业总部、以及一大批从事现代服务业企业的办公需要的。
因此，这些遗憾，只有留待兴龙湖商务中心来解决。问题的关键在于，如果照搬重庆两江CBD和成都华阳新区商务中心的做法，显然与本地区实际不吻合。而目前四川地级城市中也没有类似的发展案例。因此，这就需要永川根据本地区实际，进行大胆探索，既要按照地级市中央商务区甚至比地级市商务中心区更高的标准来规划布局，也要根据永川和渝西地区企业总部的实际发展步伐来设定，可否先从高层商务公寓入手，再逐步过度到纯写字楼，做到高起点、高标准，分步骤地实施。
结束语[/b][/b]
永川正处于由中小城市向大城市骨架快速转化的过程中，城市的市政基础设施不断刷新和完善，商业地产的三个增长极已经初步形成，商务中心建设已经提到议事日程，时不我待。而正是由于永川新区的发展是从过去的小城市建设模式逐步脱胎换骨而来，在商业地产开发和建设上，不可避免地带有时代的限制与局限，存在着这样或那样发展中的瑕疵和遗憾。不过，笔者深信，从区领导大手笔规划“三湖”新区，可以看出，永川未来的商业地产将迎来一个不断完善、不断提升、大胆创新的过程，而伴随着这个前所未有的划时代的大手笔，永川的商业地产将脱胎换骨，翻开一个全新的篇章。
肖 紫 阳
2009年6月16日
4楼：小龙小龙发布时间:2009-8-4 18:36:49
5楼：我是小人物发布时间:2009-8-5 14:31:19