1楼：江津人民很行发布时间:2009-8-2 22:51:49- 辩题一:房地产乱象源于期房制度?
王志安：我们的第一个辩题就是说现在房地产市场现在的乱象，它的原因，它的源头到底是不是期房预售制度，有请秦兵律师先发言。
秦兵：这个很明显，目前从我们的律师角度来看，80%的案件都和房地产预售制度有关，所以我们的判断非常简单，如果是有什么问题能够极大地破坏房地产销售，那就是商品房的预售制度最大限度地保护了开发商的利益，但是最大限度地我认为侵害了消费者的权益。
董藩：这是错误的，首先只说一点，你说80%的纠纷是由预售而引起的，其实90%的房子通过预售来进行的，反而是预售的比例还低，这个问题怎么来解释?所以说出现问题是问题，和制度设计本身是没问题的，假定没有预售制度，中国房地产不会发展到今天，很多人就没房子，也许像你那样说的。
秦兵：那不一定很多人没房子，咱们看中国的其它地区，在没有预售制度的时候，人家也都有房子，而且在很早以前没有预售制度之前，我们也有房子。
董藩：没有预售的时候你住的是什么房子?
秦兵：如果我们说现在很多房子住得都很好，你怎么能和非要说预售有关系?而且董教授，您知道，这个预售制度怎么产生的?预售制度。
董藩：我很清楚它怎么产生的，预售在短缺情况下产生的。
秦兵：不是短缺，是香港的救灾制度。
董藩：我比你要清楚，我要告诉你，在加拿大同样有预售。
秦兵：但是人家的预售和中国的预售可不一样。
任志强：你怎么说是香港创造的预售制度，这完全错误。
秦兵：中国学的预售制度就是学的香港。
任志强：美国也实行预售。
秦兵：但是你想想，付多少钱?人家那个预售付多少钱?咱们是付全款，人家是付多少钱?
任志强：你可说错了，谁让你付全款?
秦兵：我们现在不是付全款吗?
任志强：谁让你付全款?哪个预售制度上写着付全款?
秦兵：我现在付30%，再加70%。
任志强：那和制度有什么关系，那是你付，那和制度没有关系。
秦兵：它提供给你这个机会了，如果不允许预售的话，你只能买。
任志强：允许预售也可以不提供，你在预售制度上加了规则。预售制度本身并没有错，你说中国的法律不健全，那是另外一回事，那和预售制度没有关系。全球大概96%的国家在执行预售制度，但是为什么人家不出问题。几年以前，央行的报告中就曾经提出来要否决预售制度，一个礼拜之内建设部就否决了这样一个央行的说法，是因为建设部把全国全世界接近于96个国家的制度拿回来做对比以后认为预售制度没有问题。
舒可心：任先生说的，我表面上是赞成任先生的意见，可以这么说，预售制度本身是一个制度，作为一个商业制度，它实际上是可以谁都来用的，但是我想请任总考虑一个问题，就是中国在市场化进程当中，我们跟德国和美国这种西方国家不一样，我们的人民是不是承受得了在预售制度下自己的财产受到损失。
任志强：为什么你要让他的财产受到损失?
舒可心：对，这就是预售制度产生的。
任志强：我的所有客户你可以调查，有没有在面积上产生损失的。
舒可心：所以您恰恰可以。
任志强：那不是胡扯八道吗?
秦兵：不能这样。
舒可心：我现在想说的就是，中国的预售制度。
任志强：你不能说(期房引发的房地产案例超过)80%。
秦兵：远远超出这个数。
任志强：现在全国所有的投诉都算上来，连10%都不到。
舒可心：秦律师刚才讲的，有这么多比例的诉讼，但这些诉讼未必业主都能赢，可能业主大部分都赢不了，因为制度设计本身就偏向开发商，但是问题在这儿，当消费者已经跟银行贷了款了，像上海这次房子倒塌的，这跟预售制度没关系，房子跟预售制度没关系，但是这个时候买房人已经失去了跟开发商谈判的能力了，钱都在您手里了，所以这个是造成什么呢?任总，我看过您的很多文章，这造成什么呢?这造成社会问题，制度本身没有什么好坏，在中国生产关系，在生产力发达不够的时候，采用了西方的生产关系，来跟中国的生产力，老百姓没有承受这种大风险的能力，你就让他背上百分之百的债，最后成为负资产，像上海的这些人，或者像由于房地产市场降价，使得业主去年、前年给你钱的房子，假如降价就会造成负资产，还不起房，香港也有这种情况。所以关键我不是谈预售制度好与不好，没法谈，如果脱离了中国的现状谈预售制度根本没法谈。
王志安：你的意思就是说预售制度本身或许没有问题，但是它并不适合今天的中国发展的现实，是这意思吗?
舒可心：从第一天我认为就不该设立预售制度，因为那个时候发展商是政府的，政府没钱，任总也没钱，因为任总是国企，就想拿老百姓的钱来弄。
王志安：任总怎么看这个问题?
任志强：但是你说这些问题我认为根本就不存在，消费者协会给我发了奖状，就是因为我有担保制度，担保制度完全可以在全世界通行解决。因为世界各国都在执行担保制度。
舒可心：我插一句话任总，中国这么多，成千上万的开发商，只有您一个开发商有担保制度。
任志强：现在不止，可能有好几个。
王志安：大概这个比例是什么?
任志强：如果用担保制度来解决，是可以解决的，那你就是补充相应的法律去完善它，而不是要否定它，你们现在讨论的要倒洗脚水，就把孩子倒掉。
舒可心：不是，它完全不是一个概念。
王志安：您说担保制度，您能不能解释一下。任总，您能不能解释一下?
任志强：是用担保公司来对我销售的所有实物进行担保，包括质量问题，包括面积问题，所有的其它问题。这个担保公司要赔钱，第三方赔钱和我没关系，所以这些质量问题是完全可以用其它办法去弥补的，所以预售时候有没有质量问题，担保公司负责任，面积有误差，担保公司负责任，其它的担保公司也可以负责任，既然我们可以用其它的方式来解决，你否定这个预售制度有什么关系?没有任何关系。
舒可心：预售制度应该包括银行监管制度，应该包括任总的房屋质量担保制度，合起来叫预售制度，如果没有这样好的预售制度，这个预售制度就不叫预售制度。
任志强：你说得也不太对。如果按日本来说，它根本就不需要质量担保，因为质量担保是用法来解决的，它另外有质量法。
舒可心：但是在没有质量法的情况下，我们就积极推行预售制度，势必造成社会的这种。
(辨题三:现在取消期房制度时机已到?)
王志安：我们不久前在网上搞了一个调查，你是否赞成取消期房的预售制度，在这个里头有97.1%的参与对调查的对象赞成取消期房预售制度，而不赞成的只有2.5%，说不清的只有0.5%，有很多网友跟我们留言，他们说期房预售制度是一个不平等的契约，房子没有修好就交钱，显失公平，现在实际上是先交钱再买房，是用老百姓的钱来盖房再卖给老百姓，这叫什么方法?实际上这是现在网上的一些观点。下面我们就讨论第二个问题，实际上就是说我们现在到底该不该取消期房，有没有可能性来取消期房?
任志强：大部分是赞成的人不去帖帖子，只有不赞成的人才去帖帖子，所以这个没有任何意义。总体来说，如果你调查的人数连买房子的人数都不如，你凭什么说这个有意义呢?因为买房子我们已经看到了，今年已经有这么多家，人数远远超过你网民调查的人数，有任何意义吗?没有任何意义。
王志安：这个百分比没有太大的意义，但是刚才这位网友说了，实际上现在期房预售制度是我们交了钱让开发商去盖房子。
任志强：胡说八道，我觉得这个话说错了，绝不是对你说的，因为我们为什么要先买地?那政府没给我这个70年的使用权，这70年的使用权是以后的事儿，你先把政府买地的70年租约先废了，我现在是不是投了?我要是达不到一定的投资额，能给我发预售证吗?怎么叫你给我钱我才盖房子?我习惯性用语说的胡说八道，你别以为我是人身攻击，这跟人身攻击没有任何关系。买飞机是不是要先付25%才给你划，我先买了地没有?我建了前头的基础没有?如果没建立基础，怎么能给我发预售证?因为预售证已经有很清楚的规定，到什么程度才能发预售证?我一开始收你20%的钱够不够我前提?不够，你怎么能说我用你的钱呢?这是概念错误。
舒可心：任总不说话了我说。刚才任总举的例子其实有重要的一个特点，飞机有明确的产品规格，而房子经常是变来变去的，而且房屋质量本身因为它是水工产品，房屋的承建商有很多问题，所以质量很难保证，因此当飞机交货和房子交货的这种风险，另外一个就是承受人是一个单独的个人，这是社会问题，如果我们跟美国订了飞机，美国不延期交货，对社会没有太大的影响，对社会大众没有太大影响，我们所以讲预售制度是把老百姓绑架到期货制度里来。
董藩：没有人逼着你非去签这个预售合同，你可以等着买现货，问题是什么?你根本买不到，这是一个短缺市场，短缺市场上，如果你把预售取消，大家都想干吗?拉关系，去找权利人，去找公司内部人去买房子，反而普通老百姓更买不到。
舒可心：但是买到的房子一定是看得见明明白白的。
任志强：买飞机的，买游艇的都不是标准价。如果连基本信任都没有，我们就不需要建立市场经济了。我们现在有这么多现房，没有人非得强迫你去买期房，期房是你自愿选择的，要知道市场经济的过程中，没有说开发商强迫你必须到我这儿来买房子，是你愿意到我这儿来买房子，你愿意实行期货交易，你要不期货交易，你就等我盖完现房以后再买，别人愿意接受预售制度，人家买了，到时候等现房的时候没你的房子，你活该，你不愿意承担风险你就忍着。
王志安：您的意思就是说在现在是买方的力量大于卖方力量的时候，就会制定一个相对于对于买方更有利的游戏规则，是这意思吗?
任志强：不是，定规则的人是政府，政府说我是为了保护卖方吗?我定这个预售制度是为了保护买方吗?都不是。它是一种公平，包括秦律师说我们可能是从国外学来的，为什么?这里有一个重大差别就是他们说的，我买的东西在实行预售制度的国家大部分实行的是海洋法，海洋法所有都是虚拟的，所以才有虚拟经济一说，股票什么都是学来的，而我们实行的是大陆法，大陆法就是看见的才算有，所以我们要登记权证，但是改革开放以后，我们不得不向海洋法进行学习，所以把大陆法和海洋法在法律上进行结合的过程中，可能中间会有误差，要进行弥补，秦律师是律师，我也是学法律的，所以我很清楚。
王志安：秦律师是学法律的，你觉得西方销售制度是不是一个公平制度?
秦兵：在目前中国来说，它是一个极为不公平的制度，它把消费者，本来应当是现货交易的一个交易模式，放到了期货交易的方式上，所以冒着极大的风险，但是对于开发商来说，它是一个极其方便的融资工具，所以任先生这么积极地来支持它。
王志安：开发商融资本身也应该说没有对错之分，如果这个融资本身的行为是有利于生产来讲呢。
秦兵：让我说完。
董藩：你刚才说完了，你已经打了句号了。这个话在北京电视台跟老潘也说过这么一次。主持人已经说了话，我接的主持人的话，怎么叫不让你说完?
亲兵：任总你看着主持人在和我说话，应当判断形势，就是让我来发言。
董藩：我没判断出来。
亲兵：你看，认真看就行了。我的想法是这样的，就是融资是没有错误的，但是当我们来确定一种销售模式的时候，我们看它是否有利于客户，是否有利于弱势的公众，目前来看，预售制度肯定不符合这个行为原则，我们不要说是谁制定它的，我们就说这个结果。
王志安：为什么你觉得?
秦兵：大量的诉讼，刚才任先生说，诉讼的人很少，比例可能比较少，但其实不是这样，我们现在最多接到的退房案件，因为房屋质量上的案件，你们知道有多少呢?一起九百套，只不过我们在现实生活中，很少去公布它，去研究它，如果我们去揭示它的内部，后面发生的事情，你就发现触目惊心，房屋质量，一平方米四万块钱的房子，房屋到什么程度?我踹一脚能把脚踹到墙里面。
王志安：刚才任总说的，这个问题是一个房屋质量生产的监管问题，不是预售制度问题。
秦兵：正是因为我们的房屋质量问题，房屋质量制度、面积制度或者说是产权制制度、抵押制度不足以对期货进行严格的限制，所以让某些开发商，某些开发商的欺诈大行其道。
王志安：你的意思就是说通过监管解决不了这个问题?
秦兵：解决不了，就目前十几年了。
王志安：通过其它完善也解决不了这个问题?
秦兵：我买第一套预售房，1993年，现在2009年，16年过去了，纠纷越来越多，性质越来越恶劣，说明我们目前根本不足以进行监管，预售制度是一个期货制度，大宗的期货交易需要严格的立法，我们目前的预售管理办法只有18条，根本不足以进行风险控制。
任志强：就是因为在不健全的时候先要有一个制度出台允许大家试，然后后头去逐步完善这个相关的法律，才有可能进行改革，而每个土地承包制大家是按了手印，知道是违法的也按手印，否则条件具备的时候再去，那就没有土地承包制了，中国就没有三十年改革了，他才说的一个16年，我们这三十年对他来说，按他的理论全得否决了，因为没有相应完整的法律制度，我们就不能进行预售制度，就不能进行其它任何一个改革，就是这样的问题。
王志安：能不能这样任总，在我们现在其它法律，它在其他法律还不完善的情况下我们暂停呢?比如说等我们其它法律完备了，这个制度我们再引进呢?
任志强：因为有一个人生孩子有缺陷，你就让所有人都不能生孩子?
董藩：因为一个法律曾经错误地惩罚过一个好人，我们把所有的法律全取消掉吗?
舒可心：开发商都是生孩子的人。