楼：江津老白干发布时间:2006-12-15 15:55:16- 国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示，10月，中国70个大中城市新
建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京更是以10.7%的
涨幅名列首位。
据了解，前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。
从去年到今年，针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。
但随着政策的执行，很多人产生了困惑：为什么宏观调控的效果似乎总没到位，房价越涨越
高？
就在一手房、二手房市场调控政策不断出台的情况下，11月中旬以来，北京市却有三块
地拍出了高价。其中，位于朝阳区四惠桥东北侧的四惠地块以7.5668亿元的价格被金地集团
(15.37,-0.58,-3.64%)拍得，地面楼价已经达到7389元／平方米，业内人士预计将来建成的
楼盘售价将会达到1.4万／平方米至1.5万元／平方米。
家住交道口的白女士近期非常关注房地产的风吹草动，因为她想把现在住的旧房子卖
掉，买一套更舒服的商品房。但看到“四惠地块被拍出高价”的消息后，白女士非常不解：
“国家不是在调控房价吗，怎么地价还是这么高？”
白女士的不解也是大多数人的不解。
地价高，房价能不高吗？北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜介绍，一般情况
下，地价占据了房价的30%至40%。从成本的角度看，地价对房价的影响可想而知。
“地方政府的收入很大程度依靠土地出让的收益，这种模式必须改变。”胡景晖说，地
价是推动房价上升的最重要原因，控制地价才能有效控制房价。
北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明，地方政府今年卖地收入有望超
过1万亿元，依靠土地出让，地方政府已经赚得盆满钵满。
康胜认为，卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策，地方政府
在博弈，一下子可能刹不住车。
住宅用地收益补贴了工业用地
去年到今年的房地产宏观调控政策，把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上，
对土地的调控更加关键。
在业内人士看来，无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策，均会产生不同程度
的影响。
11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知，规定从2007年1月1日
起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准，将在原有基础上提高一倍。
“提高新增建设用地门槛，带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产
业关系密切的国际商务策划师崔元星说，很多开发商都囤积了不少土地，有报道说，近年
来，就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地处在囤积未开发状态。
崔元星认为，今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年
9月，国务院通知规定：工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发
成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格
不得低于公布的最低价标准。也就是说，工业用地出让打破了过去协议出让的规则。
表面看，工业用地与住宅用地并没有什么直接联系，工业用地公开出让似乎跟房产调控
也没有什么联系，但实际上二者密不可分。
据崔元星介绍，不论工业用地还是住宅用地，其一级开发成本相差无几，一般在20万元
／亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格，都在10万元／亩左右，一般开发区的
地价更低，有些地方甚至出台了零地价招商的政策，“这些低于成本的亏空怎么补？用住宅
用地收益来补”。
众所周知，地方政府吸引投资商，往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地
是市场化的方式运作，政府基本掌控供求关系，可以无限拉高。所以住宅用地价格越高，地
方政府越受益，不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上，还能够通过后期的商品房契税等
手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支，就会通过抬高房价的方式将高额
住宅用地价格转嫁给购房者。
崔元星认为，如果把工业用地放开，地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业
用地，从而就能够抑制房价的上涨。
然而，工业用地公开出让的政策出台之后，市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的
情况。
在我国，土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者，一方面，政府需提供住宅、厂房、商
厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一
方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格
最好能够不断上涨。
“地方政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期
的财政收入提高现行管理政绩？”崔元星说，在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点
来讲，地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系。