标题:新物管条例出台10月施行 全面解读新条例
1楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:27:35
新物管条例出台10月施行 全面解读新条例
[url=http://cq.qq.com/][color=#0000ff]http://cq.QQ.com[/color][/url] 2009年05月22日08:44 [url=http://www.cqcb.com/][color=#0000ff]重庆晨报[/color][/url] [url=http://comment5.cq.qq.com/comment.htm?site=cq&id=19260355][color=#0000ff]评论5条[/color][/url]
第 1 [url=http://cq.qq.com/a/20090522/000090_1.htm][color=#0000ff]2[/color][/url] [url=http://cq.qq.com/a/20090522/000090_2.htm][color=#0000ff]3[/color][/url] [url=http://cq.qq.com/a/20090522/000090_3.htm][color=#0000ff]4[/color][/url] [url=http://cq.qq.com/a/20090522/000090_4.htm][color=#0000ff]5[/color][/url] [url=http://cq.qq.com/a/20090522/000090_5.htm][color=#0000ff]6[/color][/url] 页
10月1日起施行,之前的《重庆市物业管理条例》同时废止。[table=300][tr][td][/td][/tr][tr][td][table=98%][tr][td][/td][td][/td][/tr][tr][td][/td][td][/td][/tr][tr][td][/td][td][/td][/tr][/table][/td][/tr][/table]本报讯 昨日,市三届人大常委会第十次会议表决通过了《重庆市物业管理条例》。《条例》将于今年10月1日起开始施行,之前的《重庆市物业管理条例》同时废止。
此次通过的《条例》,一共经过市人大常委会会议三次审议,最后才在此次会议上提请表决通过的。市人大法制委员会主任委员宋茂荣说,随着新建小区的增多,以及形势的变化,之前实施的《重庆市物业管理条例》已经不能适应新形势的需求,因此才制定新的《重庆市物业管理条例》。
[b]即将实施的《条例》,一共8章86条[/b]
市人大法工委二处处长陈守志4年前开始协助政府起草该条例。“在进入市人大常委会审议程序之后,我们至少还3次公开征集了社会意见。”
陈守志说,一次是一审之后,在网站、媒体上公开,征集市民意见；二次是召开了听证会,邀请市民提意见；二审之后,我们再次向市民征集了意见。这3次,共有近千市民为条例提出了意见,市民意见指向6大热点：小区安全、哪些行为不能做等。
[b]新物管条例出台 [/b]
10月1日起施行，之前的《重庆市物业管理条例》同时废止
[b]权威发布 [/b]
本报讯昨日，市三届人大常委会第十次会议表决通过了《重庆市物业管理条例》。《条例》将于今年10月1日起开始施行，之前的《重庆市物业管理条例》同时废止。
此次通过的《条例》，一共经过市人大常委会会议三次审议，最后才在此次会议上提请表决通过的。市人大法制委员会主任委员宋茂荣说，随着新建小区的增多，以及形势的变化，之前实施的《重庆市物业管理条例》已经不能适应新形势的需求，因此才制定新的《重庆市物业管理条例》。
即将实施的《条例》，一共8章86条。
市人大法工委二处处长陈守志4年前开始协助政府起草该条例。“在进入市人大常委会审议程序之后，我们至少还3次公开征集了社会意见。”
陈守志说，一次是一审之后，在网站、媒体上公开，征集市民意见；二次是召开了听证会，邀请市民提意见；二审之后，我们再次向市民征集了意见。这3次，共有近千市民为条例提出了意见，市民意见指向6大热点：小区安全、哪些行为不能做等。
[ALIGN=right][COLOR=#000066][本贴已被 作者 于 2009年05月22日 15时28分42秒 编辑过][/COLOR][/ALIGN]
2楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:29:11
选物管 业主大会很关键
新物管条例
业主大会怎么开？
第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。
第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。
占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。
业主委员会干什么？
第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。
业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。
第二十七条业主委员会应当履行下列职责：
召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；
代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；
组织并监督管理规约的落实；
公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；
及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
协调业主、使用人与物业服务企业的关系；
根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。
没有业委会
居委会代行职责
市民：在我市，有很多小区，并没有依法选出业主委员会。
条例规定：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行业主委员会职责。
市人大法工委二处处长陈守志：这是我们一个创设性的规定，目的在于维护业主权益。比如当一住宅区电梯坏了、屋面严重漏水，需要动用大修基金。但动用大修基金，必须业主委员会签字上报才能使用。没有业主委员会，则需要全体业主一一签字，这只能靠热心人来主持，难度就非常大。而由居（村）委会代行职责，则解决了这一问题。
业主委员会实行候补制
市民：在很多小区如果要决定一个问题，需要召开业主委员会会议，但经常出现业主委员会成员因故出缺，导致达不到法定人数而难以作出决定。
条例规定：业主委员会实行候补委员制，业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。
陈守志：在很多小区的业主委员会，经常出现业主委员会出缺的情况，比如搬家了，去世了，但业主委员会会议的召开，又必须达到一定的法定人数。而要召集一次业主大会，相对来说又比较困难。现实的情况就是很多决定无法依法作出。而实行候补委员制，就解决了这一尴尬。
业委会不履责
物业管理联席会议来监督
市民：如果业主委员会不履行职责，业主委员会换届中存在的问题，怎么来协调解决。
条例规定：实行物业管理联席会议制度，会议由街道办事处负责组织召集，房地产行政主管部门、居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表各方代表组成。主要协调解决业主委员会不依法旅行职责、业主委员会换届出现的问题、履行物业服务合同中出现的重大问题以及提前终止物业服务合同等问题。
陈守志：这个问题，我们在召开听证会时，市民反映特别激烈。最后，我们在二审中增加了这一规定，联席会议制度，主要是起到一个协调、解决问题的作用，为业主和物业管理企业、业主委员会搭建一个沟通的平台。
名词解释》》
物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:29:41
物业：指房屋及配套的设施设备和相关场地。
业主：指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。
使用人：指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。
买房 请留意前期物管合同
前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。市民购买房屋，应该注意有关“前期物业管理”的合同和费用。
《重庆市物业管理条例》“第四章 前期物业管理”，对建设单位的前期物业管理管理做了规定。
第四十一条要求，建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第四十二条明确，前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。
乱挖地下室
随市价罚款
权威人士建议罚款不能根据购房时价格
本报讯（记者罗强）居民擅自开挖地下室，在接受处罚时，除了必须恢复原状，还要缴罚款。昨日市三届人大常委会第十次会议对《重庆市城乡规划条例（草案）》进行了分组审议，有组成人员建议，罚款应按开罚单时房屋的市价计算，而不是根据购房时的价格。
应由规划部门查处
当前，一些住宅小区出现了居民乱挖、乱建。在投诉处理过程中，居民因为不清楚这类问题该由哪个部门管，造成不知道该向谁投诉。
“依照现行法律法规，小区乱挖乱建，规划部门、房管部门和建设部门都应该管，都有权管。但是，就是这种‘齐抓共管’，最后造成了无人管的局面。”市人大常委会主任陈光国说。
陈光国建议，草案可以明确，将住宅小区乱挖乱建，统一明确为规划部门负责查处，或者是由规划部门牵头，联合房管、建设、消防等相关部门一起查处。
按房屋市场价罚款
居民未经规划主管部门批准，在竣工规划核实后的建筑内，擅自开挖地下室。一旦查实，除了要求恢复原状，还要按违法建筑面积处房屋楼面价100%的罚款。
市人大常委会组成人员建议，草案规定的“房屋楼面价格100%”应该明确为“接受处罚时，按当时市场评估价格计算”。比如，买房时房价是每平方米2000元，现在违规挖了地下室，房价已涨到了每平方米3000元。若不明确草案中的“房屋楼面价100%”究竟是买房时的房屋价格，还是接受处罚时房屋市场评估价，就可能让违法业主钻空子。
主动恢复不予追究
现在，一些高档住宅小区、别墅，擅自挖地下室的很多，这个时候又没有相应法律法规，明确哪个部门管理。
市人大常委会副主任陈雅棠担心，“一些人会不会抢在草案生效前赶快挖好地下室，而草案生效后，地下室已经挖好了，成了既成事实不好处理。”
对此，市规划局相关负责人在分组审议中作出说明，“草案生效后，只要是违法擅自开挖的地下室，即使挖好了，也必须恢复原状，并将按违法建筑面积大小，给予房屋楼面价100%的罚款。”
不过，业主擅自开挖的地下室，在草案正式生效前主动恢复了原状，将不予追究
小区数百业主挖地下室
专家：处罚力度偏弱所致
今年5月，记者调查发现重庆北部新区金渝大道某小区内，200多户业主陆续违规修建地下室，让楼上业主担惊受怕。在该小区30栋2单元1—1，面向道路的一面墙已打出一道门。
对此，市律师协会房地产委员会副主任秦代友称，一些别墅私搭乱建非常普遍，主要是由于处罚力度偏弱，执法力度不够强。
秦代友称，在我市部分别墅区和花园洋房小区，挖地下室、搭违章建筑非常普遍。他表示，挖地下室就是扩大使用空间和使用面积，有些别墅本来只有两层楼，通过挖地下室或私搭乱建，很快就可以增加建筑面积。
秦代友说，从别墅来讲，在别墅旁搭建违章建筑，影响了小区景观，侵犯了全体业主的利益。从花园洋房来讲，地下空间属于全栋楼业主所有，不能单独为底楼住户所有。
在建筑物内开挖地下室，或是在建筑物旁搭建建筑，不是不可以，但需要过两道关。秦代友说，一是要经过其他业主的同意，二是要经过行政许可。
本报记者李澜实习生邹娜
4楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:30:16
物管有责做好安全防范
新物管条例
第五十一条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。
第五十二条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。
发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。
业主13种行为不允许
第五十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；
（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；
（七）存放、铺设超负荷物品；
（八）发出超过规定标准的噪音；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（十一）乱丢垃圾，高空抛物；
（十二）损毁树木、园林；
（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
业主家失窃
按合同索赔
小区住户被盗，物管该不该赔偿？《重庆市物业管理条例》第五十一条规定：物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。
案例：
车辆被盗物管赔偿
2004年9月23日，渝北区某花园小区物管公司对停车库进行整修和划停车线。当晚9点左右，唐先生开车回家，由于车库内暂时不能停车，便将车停在了小区大门口值班门岗旁的空地上。唐先生还特意告诉保安自己的车停在那里，保安也明确告诉唐先生，没有问题。第二天唐先生发现小车被盗。
唐先生将物管公司告到法院，认为物管公司明显存在管理不善，应该赔偿。被告物管公司认为，唐先生将车停在小区大门外，虽然取得了保安同意，但这实际上只能是保管合同关系，这个合同是无偿的。唐先生的车被盗，并没有证据证明物管公司在管理中有重大过失，所以不应该赔偿。
法院开庭审理后认为，小区因为整修车库，致使唐先生将车停在小区门外，但该处属于小区产权范围，而且小区保安也做出了承诺，所以在这种特殊条件下（小区在整修车库）应该认定为成立了保管合同关系。最终法院判决物管公司赔偿唐先生车辆损失费总计55320元。
解读：
口头许诺构成合同
在上述案例中，为什么物管要赔偿全部损失？
重庆律师协会房地产委员会副主任秦代友律师说，保安作为物管公司工作人员，保安承诺可以认定为口头上形成的明确保管承诺。
秦律师称，现在有些业主并不清楚，小区的产权范围在哪些地方。他称，其实除了门岗里面的范围外，许多小区的产权范围还包括门外的人行道，消防通道等，如果业主并不清楚范围的，可以咨询保安等物管人员，只要与对方达成了承诺，不管是口头的还是书面的，都将形成事实上的保管合同关系。一旦发生车辆损失或被盗，物管方将承担赔偿责任。
秦律师还特别提出，车内一般都有贵重物品。如果在停放过程中，车主的财物也被盗的，要根据“合同”追究物管公司责任。将车停在小区产权范围外面，却没有通知物管的，那么造成的损失，则要由业主自己承担责任。
假如业主将车停在外面，没有通知物管公司工作人员，发生车辆或车内财物被盗怎么办？秦律师称，根据新的《物业管理条例》，业主应该按照签订的物业管理合同，寻找合同内物管公司服务方面应该提供但却未提供的瑕疵。比如未实现约定的安装摄像头、未实现24小时巡逻等。
根据昨日通过的《重庆市物业管理条例》，秦律师提醒，“业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定”，这一条很关键，这意味着，业主应该需要，与物管服务企业签订特别的合同约定，这是索赔的依据。
本报记者李澜实习生邹娜
5楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:30:48
小区被盗 因物管失职就该担责
市民反映：小区被盗了，业主经常和物管扯皮。业主认为小区应该承担赔偿责任，而物业管理公司则认为不该承担责任。
条例规定：物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
市人大法工委二处处长陈守志：在这个问题上，市人大常委会组成人员在审议时争论很大，部分组成人员认为物业服务企业应当对小区的安全负责。但最后出台的条例规定，物业服务企业是协助做好安全防范工作。
这样规定，一是因为上位法有规定，地方立法不能突破上位法；二是物业服务企业，并不是行政单位，没有行政执法的权力。
但这并不是说物业服务企业对小区的安全就一点没有责任。如果物业服务企业失职，比如小区门岗必须实行24小时值班，如果脱岗、上岗时打瞌睡导致盗窃等行为发生，物业服务企业也要承担责任。本报记者 宋岩
业主责任
《条例》点击
关键词：邻居同意
第六十条业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。
关键词：告知物管
第六十一条 业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。
关键词：收益共有
第六十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。
关键词：转让出租
第六十九条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
关键词：专款专用
第七十条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。
物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。
物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。
关键词：维权投诉
第七十二条 业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门投诉，区县（自治县）房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。
（以上内容节录自《重庆市物管条例》“第六章 物业的使用与维护”）
记者 宋岩 罗强
6楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:31:26
物管服务
《条例》点击
关键词：招投标
第四十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。
提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
关键词：物业合同
第四十八条 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：
（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；
（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；
（三）共有绿地、花木等的养护与管理；
（四）物业管理区域内环境卫生的维护；
（五）物业服务收费标准；
（六）其他物业服务内容。
关键词：委托服务
第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。
关键词：物业服务收费
第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。
关键词：水电气费
第五十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。
专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
关键词：业主资料
第五十八条 街道办事处（乡镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。
（以上内容节录自《重庆市物业管理条例》“第五章 物业管理服务”）
7楼：高瀑发布时间:2009-5-22 15:31:40
8楼：jjyu8181发布时间:2009-5-22 17:41:25
新物管条例
第五十一条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
[em19][em19]