1楼：八卦妹妹发布时间:2008-12-30 11:42:51- [url=http://www.xyyhouse.com/expose/content.jsp?id=1363][font=Impact][size=7]房地产熊市，盘点重庆六大“不怕死”楼盘！[/size][/font][/url]
【“熊胆”楼盘一】：[b]龙湖郦江[/b]
【异常行为】：这年头，还要卖精装房？
【心态分析】： 富力横尸前面，龙湖仍然在走他的“精装路”。本人比较佩服龙湖，不是佩服他的胆量，而是佩服他的谨慎和精明。龙湖从2004年开始真正研究精装房，2006年第一个精装项目“紫都城”（仅一栋）出场（水晶星座等商务公寓不包含在内，单指传统住宅），07年一栋，今年一栋。如果说精装之路走的这么慢，是因为其经济实力，大家肯定不信，我也不信。但是龙湖确实在一步一步练兵。现在做精装房，尤其是重庆开发商没有做过的基础上，练兵比赚钱更重要。
但是现在这种情况，老百姓对于价格过于敏感，甚至到了“只看价格不看房子”的地步，很多人在听到南岸区房子卖到6000多一平米，即便是事后知道是精装房，但是“高价”的印象已经深入其心中，难免已经影响到其购房决策。
更何况，前段时间，富力精装房事件闹得网上网下，风风雨雨，购房者在刚刚受过“刺激”之后，对于所谓的“精装房”已存畏惧之心。富力搞精装修也有一些年头了，但是几乎在任何一个地方都出现了或多或少的问题。从07年北京富力又一城到今年重庆业主大闹销售中心，富力的精装路走的既艰难又坎坷。富力精装经验恐怕也有几万套了，但是仍然有这样那样的问题，恐怕龙湖也要动摇是否仍然按这条路走下去。
郦江这栋，恐怕是一年前就已经开始计划做精装修的，看来计划执行力强，也有强的坏处
【下场估计】：降价通道+装修门事件=只能廉价！（靠便宜来取胜）。这年代，如果修清水房，还是可以卖到江景价，如果精装修了，绝对卖不到江景价。
【“熊胆”楼盘二】：[b]光华观府国际[/b]
【异常行为】：这年头，住宅还要卖7千5？
【心态分析】：客观点讲，地是好地。距离观音桥步行街仅200米，又有近300年的文脉传承，400株50年以上的原生树木，这样的天然优势，放在任何开发商面前，都会心动，而且心动的理由实在太多太多。但是这些，实在是生不逢时，在卖菜大妈都晓得的“降价通道”里， “卖好，卖差，这是个难题”。但是，最近传出内部可靠消息，观府国际清水房套内均价定在7500元/平米。
仔细研究了哈观府国际这个楼盘，住宅片区大概26多万方（宣传的50万方是包括写字楼等商业地块，和部分车库面积），70多亩地，一共12栋高层住宅，住宅地块容积率大概在5多一点点，在商圈应该算比较合适的指标了。考虑到这块地是从别人手里面转来的加上高额的拆迁费用（听说拆迁补偿费达到了近建面5000元/平米），土地成本已达每亩上千万，综合考虑到各种成本，低于六千基本没有多大的利润空间。但问题是，你是出生在2008年，7500元/平米的价格买住宅，几乎是个天价。
事情不能看一个方面，我想光华一个从事房地产10年的开发商，肯定不是个“哈儿”，市场什么样，应该心里“有谱”。那为什么会有如此反常行为，原因无非有以下几点：1.惜售，说直接点，不想卖，太便宜了。2.成本高，又投入了大量的广告费，箭在弦上，骑虎难下。
【下场估计】：7500元/平米，卖住宅，确实，有难度！考水平！
【“熊胆”楼盘三】：[b]协信中心[/b]
【异常行为】：这年头，还在搞返租销售？
【心态分析】：现在网络上到处充斥着协信“媒子”的帖子，什么“协信中心投资十八法”之类的言论，看着让人起鸡皮疙瘩。几年前经常用的“返租销售”这招，在协信中心有遇到了“春天”。如果我没有记错，这种返租销售是国家明令禁止的，不知道是开发商破罐子破摔不管不顾了，还是政府在刻意“睁一只眼闭一只眼”，反正协信仍在风风火火的实施着。
“返租销售”这招最大的问题是，销售的时候全靠承诺，一旦实施几年后经营达不到预想的效果，就会导致开发商有很大的“返租”压力，甚至因此破产。比如，现在的全球经济危机，继续延续，**酒店开业后不能保证一定数量的客房入住率，租金肯定成为其最大的包袱。
不多说，举个例子。例如，本来一处只值1万元每平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元每平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益根本达不到，按包租10年换算，投资者的年收益只有3%。
【下场估计】：30多平米小户型，40多万总价，折合1.3-1.5万/平米，老百姓可不是傻子，投资人更精明，这个帐恐怕大家都算得来，到底“返租”之路能走多远，难说！
【“熊胆”楼盘四】：[b]线外[/b]
【异常行为】：这年头，还有人投资？
【心态分析】：线外这个楼盘，面市不久，但声音不小，还是有点能耐，竟然忽悠了很多地产圈的“老板凳”去投资写字楼。3600元/平米左右的价格，公摊将近40%，算成建面2160！！，楼面土地价最少几百块钱嘛，建安成本1000元/平米是少不了的，税费、配套、营销费用，加起也起码上了建面2000元/平米了，写字楼价倒退10年？注意，建面才是开发商的成本。开发商说是只搞整层认购，一副一口吃个胖子的架势！！！看着非常像“赔钱讨吆喝”，但是我敢肯定，这个世界上没有“傻瓜开发商”，让我们来分析下心态：
在汽博中心那个鸟不拉屎的地方，说实话，虽然有“保税港”，“第三区”等等利好，但是真正“落地”产生效果恐怕也要5年以后了，现在周边办公氛围除了汽博中心有商家几乎为零。临近线外的汽博中心自己的小公寓建成依然两年了，也几乎没有出租出去。而线外对外宣传可以出租到30元/平米，老天，这个价格可以去观音桥附近租小户型去了！显然这种“租金说辞”并不一定能招揽到客户，因此出绝招：便宜！
雪上加霜，楼市冬季，所有的投资客都在“冬眠”，钞票都紧紧的捂在包包里，线外这种纯粹的投资楼盘，凭什么去找客户呢？而且这样便宜的价格，完全可以选择按套销售，延长销售期，以待房市回暖，那为什么非要按照按层销售呢？我想，只有一个理由，缺MM.! 例如彩云湖边的一个楼盘：彩云印象，去年房市火的的时候，才卖3000多，但是听说后来老板跑了。谁又能保证，一片“雾气”下不是一个可以陷进去的“沼泽地”呢？！
【下场估计】：即便这个价格，都有可能需要积累一段时间才开盘；即便开了盘，都有可能卖的不怎么样；即便卖的很好，都有可能投资户会走“麦城”；即便成功走了“麦城”，都有可能走不长远。
【“熊胆”楼盘五】：[b]珊瑚水岸[/b]
【异常行为】：这年头，忍了三年的香港人，还在开盘？
【心态分析】：一直有个印象，香港开发商其实不是房地产开发企业，本质上应该算是资本运营企业，这些香港人都是“玩资本”的高手，搞房地产的目的是通过资本运作来获取投资利润，之所以选择地产这个行业，是因为这个行业投资比较大，风险小，一个项目运作下来，如果没有太大的问题，包赚无疑。具体操作一般是，先拿一块大地，拿上4、5年，再慢慢开发，等待土地升值。因此，我们看到和记黄埔拿到徒溪地块后3年仍无动静，瑞安拆迁5年了，只修了不到10栋楼，但是他们的地价已经翻了几倍了。（不过说实话，ZF、老百姓是最倒霉的，ZF把一大块地出让了，目的是让你尽快修了房子卖给老百姓，你却囤积起来！老百姓则是“彻头彻尾”的弱者和受害者！）
2005年，珊瑚水岸项目正式亮相，当时楼盘名字未定，于是开始了为期“一年”的征名活动（这个活动，如果换做重庆的开发企业，最多一个月）。此后开始了3年漫长的客户积累。经历了2007年重庆最疯狂的年代，和黄却在楼市低谷“莫名其妙”的开盘了。不知道是因为错过了高峰而后悔，还是立意高远，意欲站在“振兴房市”的高度扮演救世主的角色，反正香港人的异常之举，确实把重庆地产圈给搞懵了！
【下场估计】： 有句话，成功人士往往有合乎逻辑的潜意识，也许在别人眼里的“不正常”，恰恰是“李超人”常胜的法宝，谁知道呢？！
【“熊胆”楼盘六】：[b]招商江湾城[/b]
【异常行为】：这年头，还在卖150平米以上的大平层？
【心态分析】：江湾城，现在销售的房子，恐怕是重庆最难卖的户型面积了。150平米以上的大平层，龙湖弗莱明戈做过，但是成了剩到最后的户型；恒大华府做过，但成了降价的主要目标。一般，能拿出100万买房子的人，有两个选择，买江景楼盘和洋房。重庆主城区江岸线有140多公里，即便现在没有修全的情况下，能称得上江景房的最少有几百万方，太多了！重庆的江景房和上海江景房、深圳的海景房完全是两个概念，区别不在于江景景色的好坏，而是江景的“稀缺”和“尊崇”。有句广告语说的好，“关于物质，垄断最具快感”，有钱人最热衷的恐怕就是对“稀缺”的“垄断”。重庆的江景房，说白了，少了垄断的快感！
在江景房和洋房里选择，70%人选择洋房，毕竟洋房这个介于高层和别墅之间的“混血儿”在重庆混的不错，形象挺好，重庆中产的优先选择！
北滨路、南滨路，一个个楼盘定位相近，近况也相近，甚至名字都相近，廊桥水岸、春森彼岸、珊瑚水岸、江湾城，一个比一个过的难，就连龙湖，一年的时间也只修了两栋半，足迹却已经走遍了大江南北各大城市，一个字：难！另一个现在最流行的词：纠结啊！
【下场估计】：你的面前有三条路，一、放慢开发速度，走春森彼岸的路；二、改规划，如果不是头排江景，户型就改小些；三、老百姓的最爱——降价！