标题:回顾2002～2007年楼市：一路狂奔“牛”气冲云天
1楼：五星上将发布时间:2008-9-13 12:02:49
楼价飞升、“地王”频现、外地开发商争相入莞，对2002年～2007年楼市的描述莫过于此：
回望2002年～2007年的东莞以及全国楼市，用一个“牛”字来概括一点也不过分。这种“牛”首先体现在楼价上，那是一个从“稳步上升”到“迅猛飙升”的过程，曾令开发商们乐开了怀，也令买房的人们叫苦连连。这种“牛”还体现在成交上，在“买涨不买跌”的心理驱使下，楼市的成交量也随着楼价一路攀升，开发商赚得盆满钵满，买房人则咬着牙用血汗钱换来安居之地。在这个空前的大“牛市”中，东莞以至全国不断诞生“地王”、“楼王”和“炒楼王”，一派热闹景象。
楼市价格：
从稳步上升到迅猛飙升
2002年以前，东莞的房价一直在低谷徘徊，缺乏变化，市场供应不多，城区楼盘少得几乎可以数得出来。
2004年是东莞房价的一个分水岭，此后，东莞房价开始稳步上升直至迅猛飙升。其中，2004年到2005年，价格涨势较平缓。到2007年，楼价则一路狂奔。
业内人士分析，造成房价上涨的因素很多，首先是地价、建筑成本的上涨，其次是楼房品质提高带来的正常上涨，还有就是广州、深圳等周边城市房价的拉动，再有一个原因就是投资炒楼的抬升。
2007年是历年来东莞房价上涨速度最快的一年。东莞统计局的房价数据显示：该年上半年，东莞市住宅均价大幅暴涨，同比增长33.8%；同年下半年，东莞房价继续快速上冲，市区许多大盘的房价“一天一个变化”，有的楼盘房价每平方米一个月内劲涨1000元，短短七八个月，东莞市区多数住宅均价已经由5000元/平方米飞涨到8000元/平方米，非理性的涨价完全脱离了市民的承受能力。
商业地产：
过量开发致空置率较高
楼市的活跃带来了2003年、2004年两年东莞商业地产的大量开发也可是说是过量开发。
从2005年开始，东莞大型商业地产出现经营寒冬，当年7月，商务部商业地产调研组到达东莞进行调研，东莞是此次调研中唯一的地级市。调查报告明确指出：一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化，其中还对东莞某著名商业MALL点名批评。这使得本就迈入艰难“守成期”的东莞商业地产雪上加霜。2005年1~9月，东莞非住宅性的商务商业用房的销售面积大幅下滑，同比上年同期跌96%。
经过2006年的一轮洗牌，铜锣湾百货等一批商业项目退出东莞。直到2007年，东莞市政府投入重金打造“商贸东莞”，商业地产才开始进入平稳发展期，但现状仍不容乐观。
今年7月，东莞市经贸局发布的《东莞市商业步行街发展研究报告》显示，东莞市32个镇街就有26条商业步行街，平均空置率是22%，空置率在50%以上的就有7条，空置率达到了30%以上的有10条。
以东城风情步行街为例，2002年步行街开业时本有九成商家进驻经营，但之后开发商再没有投入资金宣传、培育，使客流量日趋减少，经营效益每况愈下，很多商家无法继续经营陆续撤出。
导致这一现象的主要原因在于，东莞的商业步行街多数属于房地产开发的项目，没有商业沉淀，也缺乏文化内涵。
2楼：五星上将发布时间:2008-9-13 12:03:32
土地交易：
“地王”频现地价涨5倍多
1999年以前，东莞的土地出让方式以协议出让为主，这种出让方式的结果就是令众多本土开发商在东莞房地产开发早期大量储地，并以极低的价格拿到了许多土地。
直至土地招拍挂制度建立、2003年外地开发商进入东莞之后，东莞地价才开始快速上涨。东莞国土局的统计数据显示，东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，涨了5倍多，平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右，2007年的商住地块楼面地价更是达到当年的最高点2647元/平方米。
从这几年东莞土地交易价格的走势看，东莞土地价格每年以40%以上的幅度快速上扬。在此期间，东莞的城区和镇区土地价格大幅飙升近5倍。进入到2007年后，东莞的土地交易接近白热化，半年内土地交易价格屡创新高，“地王”频现，虎门地块、水濂山地块、塘厦地块先后创下土地交易史上的价格新高。
房企竞争：
深系地产商投资客齐入莞
2003年以前，东莞的房地产市场上基本上都是本土开发商的天下，大型品牌开发商中以“四大家族”光大地产、中信地产、宏远地产及新世纪地产稳占城区市场。2003年、2004年开始，万科、金地、长城、金众、深圳建设等多家深圳房地产公司相继进入东莞，深圳开发商每年以近10家的速度在增加，并开始在莞快速圈地，逐渐与本土开发商形成“势均力敌”的竞争局面。深系地产的进入也提高了东莞房地产开发与物业管理的总体素质。
由于东莞楼价相对于深圳、广州要低得多，两地紧挨东莞，加之随着东莞经济的高速发展和东莞城市建设的完善，东莞楼市也迎来了一大批广深投资客。
据东莞一家地产代理研究机构统计，2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例为：南城3%、东城5%，靠近深圳的常平镇成交率更是高达15%。5个月后，深圳人在东莞南城区的置业成交率已达到15%，在东城区的置业成交率达到20%，在寮步镇的置业成交率则直接从1%蹿升至30%。在有些个别项目中，深圳人的购买比例已占到八成左右。
■大事件
土地“招拍挂”
中心区现形收回闲置土地“新政”出台“地王”频现
2004年初,为抑制房地产投资过快增长,中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策，加大了对房地产用地的治理整顿力度,清理整顿建设用地,严格审批管理,从紧土地供应,逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”,从源头控制了土地供给。
中心区现形
2004年，东莞市中心广场、行政办事中心、东莞展览馆等一大批市属重点工程、城市标志性建筑先后落成投入使用，市政府正式搬至南城，东莞城市中心区雏形显现。
收回闲置土地
2005年3月，东莞市国土局的官方网站发布《我市调整土地出让金征收标准》,东莞市土地出让金在1997年后首次实现大幅上调，上调最高幅度超过100%。
同年底,东莞市政府正式对外颁布《关于加快收回闲置土地纳入政府土地储备的通知》,称将在2006年12月31日前完成国有闲置土地和集体闲置土地的收回工作，迫使一些手头握有大把土地的房地产商加快开发。
3楼：五星上将发布时间:2008-9-13 12:04:06
“新政”出台
2006年,随着“国六条”、“国十五条”以及相关细则的出台,东莞市建设局、房管局等出台了整顿房地产市场的相关文件，“房产新政”出台。“新政”规定，从当年起，各地年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上。
“地王”频现
2007年1月,虎门金洲村商住用地拍卖创下东莞市商住地楼面地价最高、拍卖竞投单位最多、拍卖现场叫价次数最多三项纪录；4月,南城水濂村地块拍卖成交价高达14.12亿元,刷新虎门“地王”的最高楼面地价;时隔近3个月后,“地王”价格再度被万科联合竞拍体拿下的塘厦地块刷新,这次的成交楼面价格高达1.5万元/平方米。
取消购房入户
2007年11月，东莞市人民政府颁发了《关于停收城市增容费及取消购房入户政策有关问题的复函》，决定从2008年1月1日起,取消购房入户政策。
■声音
2005年：
房地产新政后国内房地产价格走势如何？我认为，哪些地方房地产价格大涨，那么这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小的调整。例如长三角不少城市房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。至于国内其他城市的房价变化如何，也得看这些城市以前房价上涨幅度与炒作程度了。如广州，房地产新政对房价影响就不会太大。
——中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容
2006年：
房价不断攀升的2005年到2006年第一季度，市场上已经无法找到中低价格的房地产，导致很多购房者背上了沉重的还贷负担；同时2004年、2006年先后的加息进一步加重了人们对房贷负担进一步提升的担忧。高房价和对高利率的双重担忧导致人们担心会像奴隶一样为银行工作，所以“房奴”这个词应运而生，成为房地产泡沫的象征。同样的词还有“负翁”。
——教育部公布的“汉语新词”
2007年：
中国房地产问题最主要的症结在于老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的。美国三成人群买房，六成人群租房，实际拥有住房的人并不多。大部分中国人应该靠租房解决住房问题，百姓的目标是“有房子住”，而不是总是将注意力一股脑儿扑在“高房价”上。
——博鳌论坛秘书长龙永图
目前地产行业需求旺盛的基本方向并没有改变，但随着宏观政策面的调整，地产企业在未来3~5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计，3~5年后将只有不到5%的企业可以存活，即3000~5000家。
——北京万通集团董事长冯仑
4楼：爽歪歪发布时间:2008-9-13 12:07:48