标题:“七剑”出鞘 开发商七招打响成交量保卫战
1楼：FM发布时间:2008-9-5 10:33:39
当房地产市场整体走低的时候，很少有企业能够独善其身，奥运会过后部分主流开发商急寻对策过冬。卖楼（地）求生、批量推盘、融资发债……近日，记者在采访中发现，主流开发商种种御寒对策可谓层出不穷。而继SOHO中国涨价之后，重庆龙湖也传出 涨价的风声。
成交量已成为开发商的生命线，成交量才是硬道理。9月2日，上海万科相关人士表示，金九银十在当下几乎成了楼市的最后一根救命稻草，各主流开发商已各自亮剑，打响成交量的保卫战。
招数一：改推小户型 代表企业：万科
对于万科这样的企业来说，在房地产的冬天来临之际，还得大船先掉头。今年，除了缩减开工规模，万科还改变了原来的土地储备方式，从通过土地拍卖市场买地，转为以合作方式买地。
今年上半年，上海万科曾做出下半年主推大户型的推盘计划，但随着市场观望氛围的弥漫，万科适时地调整了推盘计划，将小户型作为当前主推的户型。当前上海房地产市场的购房群体主要是刚性购房者，而小户型低总价的优势，让万科适时地调整小户型供应比例，会让更多的购房者买到合意的房源。上海万科相关人士表示。万科执行副总裁肖莉认为，去年第四季度以后，小户型获得市场的青睐。
在调整户型供应比例后，万科适时开展促销活动。从8月30日开始，上海万科旗下8大楼盘，展开为期16天的促销。有业内人士认为，万科的此次促销，是想更快地回笼资金。本次促销的楼盘，以尾盘和库存盘为主。上海万科相关人士同时表示，成交量持续低迷，无论是开发商、政府，都不愿意看到，而通过促销，可以让一些期待低价房源的刚性购房者买到房，是对三方都有利的事情。
2楼：FM发布时间:2008-9-5 10:34:01
招数二：提价销售 代表企业：SOHO中国 重庆龙湖
从9月1日起，SOHO中国旗下所有在售物业平均提价5%左右。原材料成本上涨和四川地震后的人工成本上升是SOHO中国决定提价的主要原因。潘石屹表示，在期房销售过程中不断提价是很正常的事情，通过提价把公司投入资金的时间价值和工程进度反映出来。相反，不提价实际就意味着降价。
不过,《每日经济新闻》记者在当天却没有发现项目真的涨价了，这难道又是忽悠？潘石屹回应称：公司历年来所有的项目在销售中，一直坚持建设期内付款价格为100%；一次性付款为94%；采用银行按揭付款方式为98%的价格体系，这个价格体系我们已经执行了很多年，并不是针对某一项目的促销优惠。
市场经济下，调价、涨价都很正常。有些人可能房子不好就减价，但需求和产品不一样。华远地产的任志强认为潘石屹此举很正常。
值得关注的是，在提价后的第二天，SOHO中国就宣布，以8.9亿元的代价收购北京中关村一商业项目，并将项目更名为中关村SOHO。另外，还有消息表明，SOHO中国正有意参与北京CBD区域绝版房地产项目--中服地块的投标，目前的市场估价在80亿元左右。
继SOHO中国涨价之后，重庆龙湖也传出涨价的风声。据《重庆晨报》9月4日报道说，有关负责人表态，已经确实制定了要涨价的计划，涨价范围几乎包括龙湖的所有在售楼盘。时间应该在国庆前后，具体涨价的幅度还在研究中。
龙湖集团总部新闻联络负责人顾伟向记者证实，今年龙湖在重庆上半年整体销售情况，业绩创历史新高，涨价是重庆公司的销售策略。但他表示，涨价的仅仅只是重庆地区一家分公司。
不过，龙湖重庆公司全线提高项目价格，也并非是板上钉钉的事。重庆公司营销部有关人士则透露，国庆之后是否涨价仍在讨论、研究中，还没有具体的定论。
对此，易居地产研究院副所长杨红旭一针见血地指出，只要卖得掉，开发商就可以涨价。杨红旭认为,即使重庆房价将涨，也不可能改变目前二三线城市整体调整的局面。重庆现象只能是个案。
对重庆开发商预谋的逆市涨价，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，这可能是重庆开发商利用购房者买涨不买跌的心理，通过涨价促销。也有可能是想给全国的开发商打一针强心剂。
不过这一招是否有效，还是未知数。如果重庆房价确实比较低，房价收入比相对较低，那么这一招可能会起到一定的作用；但如果重庆房价本来就很高，那么开发商就可能要承担卖不掉的风险。
3楼：FM发布时间:2008-9-5 10:34:26
招数三：加快推盘速度 代表企业：碧桂园
自从8月中旬公布了2008年中期业绩后，碧桂园这个地产大户的资金问题受到多方关注。为了完成全年销售目标，刚进入九月,地产大鳄碧挂园就加快了在全国的推盘速度，来抢金九银十的销售旺季。
记者了解到，未来两个月，内蒙古的满洲里、通辽等项目，安徽芜湖碧桂园、池州碧桂园等多个项目正相继开盘，湖北、广东亦有全新盘推出，碧桂园将迎来密集推盘销售的全年最高峰。截至2008年6月30日，碧桂园的在建及已建项目从上市前的23个跃升至如今的52个，其中25个是广东省外的项目。
同时，碧桂园的圈地速度明显放缓，其今年中报显示，截至2008年6月30日，公司的土地储备为4600万平方米，与去年相比基本上没有增加。
碧桂园总裁崔建波则对媒体表示，如果下半年的整个宏观调控会放缓，整个销售市场的气氛会改善，我们有足够的货量可以满足320亿合同销售的需要，但是如果气氛不好，购房者还是维持上半年的观望态度，那我们到10月可能会做一个调整。
招数四：低调抄底土地市场 代表企业：保利地产
保利地产在楼市初冬的表现依然抢眼。8月，保利地产分别在南昌和重庆以5.93亿和1.58亿元的价格拍得两块土地。虽然与去年动辄几十亿的地王不可同日而语，但保利地产一手融资，一手趁低拿地的状态着实让不少地产商羡慕。
今年上半年，公司实现营业收入和净利润分别为53.81亿元和10.34亿元。据保利地产销售部人士介绍，下半年公司主要推盘包括广州的香雪山、西子湾的非限价房以及部分商业办公项目,北京的百合花园、常营双限房项目,上海宝山的保利叶上海，杭州项目等。
目前，保利地产的未付土地款在40亿元左右，在建面积约1000万平方米，下半年土地款和工程款需支付100亿元左右，预计销售回笼现金基本可以满足投资需要。43亿元的公司债发行后，目前的账面现金接近80亿元，公司短期负债和1年内到期的长期负债合计40亿元左右，因此公司还有一定的余地继续逢低增加土地储备。
4楼：FM发布时间:2008-9-5 10:34:46
招数五：卖楼变现 落袋为安 代表企业：招商地产
招商地产2008年的中报成绩并不理想，仅实现营业收入14.47亿元，同比下降15.75%，营业利润和净利润分别为3.05亿元和2.19亿元，分别较上年同期下降40.20%和47.58%。
而从刚刚过去的8月深圳的销售情况来看，局面并没有多大改观。8月，招商地产在深圳在售的有3个住宅项目，其中，依山郡花园成交3套，兰溪谷（二期）总套数为538套，8月份没有成交量。而海月华庭则成交了129套，但与其748套的总量相比，依然有83%的滞销量。
下半年招商地产将有位于深圳、广州、佛山、珠海、上海、南京、苏州、天津和重庆的10多个项目先后开盘预售。
招商地产的现金流状况并不乐观，今年上半年公司经营活动产生的现金流量净额为-31.7亿，同比增加87.67%，拥有速动资产约38亿元，流动负债约122亿元，资金缺口较大。
面对目前形势，公司一是采取随行就市的销售策略，尽量加快销售回款速度；二是想尽一切办法融资。招商地产一内部人士透露。由此,招商地产使出了 杀手锏：卖楼。8月23日，招商地产公告与ARAManagers公司就整体出让其持有的富城 (中国)100％股权达成了意向。富城(中国)主要资产为南京市白下区新街口汉中路的国际金融中心，本次转让价格为17.5亿元，预计成交后将部分纾缓其资金压力。
5楼：FM发布时间:2008-9-5 10:35:02
招数六：发行债券 筹集资金代表企业：泛海建设，万科
在泛海建设（000046，SZ）增发被否之后，资金链已非常紧张。相关数据显示，泛海地产经营性的现金流量净额已由去年同期的23.42亿元降至6.93亿元，同比下降70.41%。同时据统计，泛海建设未来3年内需投入的资金接近250亿元，而其预收账款余额仅6448.58万元，而其手头持有的货币资金约为7.46亿元。
《每日经济新闻》记者获悉，泛海建设向深交所上报了发公司债的意愿，筹谋通过发债融资，此次发债的规模将达到30多亿元。
泛海建设高管表示，正在做公司债发行的准备，根据公司现有净资产规模，公司如果发债，规模应在32亿元左右。其次，公司在建行的100亿元贷款授信额度申请正在加紧进行。同时,有专家建议公司引入战略投资者，未来选择一些项目进行合作开发，以此缓解资金压力，公司也在考虑之中。泛海建设在上海的项目现在仍处于停滞状态。
此外，据了解,万科也在本周发行至多29亿元人民币无担保公司债券。
6楼：FM发布时间:2008-9-5 10:36:50
招数七：错峰营销 提前推盘代表企业：大华集团
上海本地开发商大华集团在上海有将近10个项目在售。不过，大部分在售楼盘，从7、8月份就开始放量推盘，以免错过行业传统的金九银十阶段。
大华集团营销中心副总经理杨子江表示，在当前的房地产调整阶段，也是刚性需求阶段，房地产开发商就需要调整户型供应结构，推出适合刚性需求的产品。
业内普遍认为，9、10月份是销售良机，事实上，对于整个行业而言，金九银十不能看得太绝对。杨子江认为，如果所有的房地产企业都将推盘、销售的时机放在9、10月份的话，那就形成了过于集中的销售竞争，并不一定能达到最佳的销售时机。
在调整期，销售困难总是存在的。杨子江坦言，如今，看空、看多后市的声音较多，也对购房者的入市产生一定影响，从而拉长了观望周期。观望导致客户积累期的延长，对营销成本也将产生变动。
世茂南京7.5折售楼 再降就崩盘了
南京楼市爆出新闻，世茂集团旗下房产公司开发的世茂滨江新城惊现最大7.5折价格促销。记者昨日以客户身份咨询时，该楼盘业务员称，物价局与房地产局今天已经来干预了，不让再降价。
据网上房地产数据显示，世茂滨江新城2006年高价面市，房价是周边新盘的一倍，与新街口的一些楼盘价格持平，遭舆论哗然。有人甚至细算后称，如果按照50亿元总投资的说法，世茂的利润107.5亿元，该楼盘利润率估计高达215%。
昨日,该楼盘的销售小姐向记者介绍了一套29楼的现房，70多平方米，总价在90万元左右。价格较低的是150平方米的，在一楼，单价9000元/平方米，毛坯房。据称，单价比原来便宜了3000元/平方米左右，是9月上半月优惠活动期间的特价房。对此，中房指数南京典型指数办公室研究总监古伊向媒体表示，这可以称得上是南京楼盘史无前例的一次大降价。
记者追问能否给更多的优惠，销售小姐表示，再降价就要崩盘了，并称物价部门已对他们的降价进行了干预。她说，这批优惠的房子不过10多套，不能说是降价，而是特价。
外传世茂滨江新城 大放血，可能与前期一处商业街规划变更为变电站有关。销售小姐对此解释，变电站其实没有影响。前期有业主因此退房，是因为心理上的顾虑，但现在没有一套退，也不可能再给退房，不是想退就退的。据她推荐，这些特价房的环境不错，户型也不错，只是大多楼层比较低。据悉，此次优惠的楼盘与变电站不在同一区域。
物价部门是否干预了世茂滨江新城的降价?对此,记者致电南京市物价局，办公室负责人答复，物价部门只对价格上调进行督导，不会对降价进行干预的,下关区物价局一位负责物价检查的王先生对记者说，我们部门的人今天没有去过滨江新城。
世茂滨江新城的突然大幅降价，让外界猜疑世茂集团是否遭遇资金难题。世茂股份上月26日曾发布公告称，同意公司控股子公司南京世茂房地产开发有限公司以南京世茂滨江新城 （一期）3号公寓楼所属地块及部分自有物业为抵押，向工行南京钟山分行申请本金金额为3亿元、期限为2.5年的项目借款。
华泰研究所地产行业分析师张驰飞认为，世茂滨江新城的降价表明公司想尽快回笼资金。
世茂股份董秘葛卫东在接受采访时称，世茂滨江新城是该公司目前唯一在售的楼盘，降价的房子是尾盘销售，朝向及位置与此前已售的有差异，降价是很正常的。他强调，房价涨的时候，大家有意见；房价跌的时候，就有资金链断裂的猜测，这是一种误解。（记者 李丽 贾华杰 卢晓红 路艳辉 杨羚强 卜春艳）