1楼：江津人民很行发布时间:2008-5-29 9:53:172007年是重庆房地产业高速发展的一年，市场异常火爆，全年商品房成交量同比2006年大幅提高58.65%;成交价格一路走高，全年商品房销售均价为2723元/平方米，同比上涨20.59%。
进入2008年，受国家宏观调控政策的影响，商品房市场降价预期增加，市场观望气氛浓厚，此外由于2007年国家六次上调存贷款利率，按揭利息大幅提高，房地产投资受到抑制，投资性购房明显减少，这导致2008年重庆商品房市场成交量的明显下滑。中国指数研究院西南分院监测数据显示，2008年1-4月，重庆主城区商品房成交量仅为370.35万平方米，较去年同期下降15.26%。商品房的滞销给开发商带来巨大压力，在这样的情况下，了解消费者的消费倾向、消费习惯和消费观念就显得特别重要了。
2008年5月15-18日，重庆春季房交会在高新区陈家坪会展中心举办。借此机会，中国指数研究院西南分院通过在房交会现场发放问卷，对潜在购房者的群体信息进行搜集和调查。四天时间共计发放问卷1000份，其中有效问卷897份，有效率为89.70%。
[b]购房需求分析 [/b]
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[b]（1）57.76% 的人表示会在一年内购房[/b]
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在购房时机的选择上，有57.76%的受调查者表示会在一年以内购房，这部分人购房的愿望比较强烈，是未来一年内商品房市场买方的主要力量。此外，有20.52%的人选择在1—2年内买房，有18.50%的人表示会在两年后买房。由此来看，重庆购房者的意愿较强烈，未来重庆商品房市场的成交量仍值可期。
[b]（2）购房首选江北区[/b]
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受调查者所偏好的购房区域分布严重不均衡，排在前三位的依次是江北区、南岸区和渝中区，分别有34.68%、17.51%和16.16%的受调查者表示愿意到这三个区购买商品房。这三个区由于交通便利，商业配套设施完善而积累了大量人气;渝北区、北部新区虽然是新兴的居住热点区域，人居环境良好，但区域内楼盘品质较高，价格较贵，普通人难以承受，故此排位不高。北碚区、大渡口和区巴南区则是因为离核心城区较远，导致商品房市场不及主城其它区域活跃。受调查者中，仅有4.38%的人表示愿意到这三个区域去选择购房。
[b]3）大部分人希望购房毛坯房[/b]
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在装修要求上，有43.77 %的受调查者表示希望选择毛坯房;17.51%的人表示无所谓，，希望开发商将房屋按菜单进行精装修的购房者所占比例为12.46%。这表明购房者对于装修的个性化要求较高，希望买房后按照自己的意愿进行装修。
[b]（4）小高层、高层住宅最受购房者亲睐 [/b]
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调查显示，购房者最亲睐的商品房物业形态是小高层，小高层楼盘的容积率相对较小，性价比较高，因此收到购房者的热捧。在受调查者中，有41.41%的人表示会首先选择小高层住房。其它物业类型的认同度从高到低依次为高层、花园洋房、多层、别墅，认同度分别为27.27%、15.82%、14.48%和1.01%。
[b]（5）面积90平方米以下的中小户型市场需求巨大 [/b]
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受调查者最偏好的户型面积为51-70平方米区间段，选择这一区间段的人占总样本数的35.02%;其次是71-90平方米区间段，选择这一区间段的人数占总样本量的28.28%，选择50平方米以下区间段的人也达到了14.14%。面积区间选择人数最少的是201平方米以上和181-200平方米区间，选这两个面积区间的人仅为0.00%和0.67%。从中不难看出，购房者偏爱的是中小型户型，调查数据显示，表示会选择90平方米以下户型面积的受调查者达到230人，占总样本数的77.44%。 [b]6）两居室住房最受购房者欢迎 [/b]
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如上图所示，购房者在房屋结构偏好上依次为两室一厅、两室两厅、三室两厅、一室一厅、和三室一厅，在897名受调查者中，这几种房屋结构的认同度依次为41.41%、24.92%、13.13%、10.44%和8.42%。
[b]（7）近六成受调查者表示只接受4000元以下的商品房 [/b]
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购房者可承受的商品房价格区间分布呈现不规则的正态分布。在受调查者中，24.85%的人表示可承受的最高价位为3501—4000元/平方米之间， 22.90%的受调查者表示可接受3001—3500元/平方米价格区间，选择这两个区间的人数占总样本数的47.47%;此外，还有16.50%的人选择4001—4500元/平方米价格区间，14.48%的人选择4501—5000元/平方米价格区间，12.12%的人原则3000元/平方米以下价格区间。选择其它价格区间的人数所占比重均小于10%。分析结果显示，不同购房者的可承受价格之间差异较为显著，这就要求开发商应对市场进行合理细分，并针对不同的购房者群体，提供不同价位的商品房，以满足市场需求，同时获得良好的收益。
[b]（8）超过八成的受调查者表示可承受商品房总价在50万以下 [/b]
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在可承受的商品房总价这一问题上，有84.16%的受调查者表示，自身可承受的商品房总价在50万以下，11.79%的受访者表示可承受50-70万元的商品房，能够承受70万元以上商品房的受访者占总样本数的4.05%。这说明房地产产品的消费者主要是中、低端消费者，价格的敏感性较高。
[b]潜在购房者购房需求交叉分析 [/b]
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[b]（1）购房目的与年龄的关系[/b]
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从购房目的来看，各年龄阶段均以自己居住为主要目的。其中，30岁以下的人群是购房的主力，这部分人群面临结婚、生子，购房需求比较迫切。而31-40岁的中年具有较好的经济条件，有长期投资的目的，其比重为6.06%。25-30岁的人群买房用于短期投资的比重较大，这部分人群善于把握市场行情，短期炒卖房产获得丰厚回报。
[b]（2）购房目的与家庭年收入的关系[/b]
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调查数据显示，家庭年收入在10万以下的人群主要以自己居住为购房目的，其中家庭年收入在6万以下的人群占41.75%的比重，家庭年收入在6-10万的人群也有26.60%的比重。家庭年收入在6-10万的人群购房用于长期投资的比例较大，达到了5.72%，这部分人群的投资能力较强，手里有余钱，用于购买房屋长期出租。而家庭年收入在6万以下的人群因旧城改造，拆迁而有购房需求，其比重较大，为1.68%。
[b]（3）购房目的与居住现状的关系[/b]
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调查中，现目前租房住的人群购买房屋的欲望比较强烈，有23.23%的租房者欲购买房屋自己居住，而自己已购买房屋，想改善居住条件再次购买房屋的比例也达到了21.89%。已购买房屋，想再次买房用于投资的人群比较多，用于长期投资的比例达到11.11%，用于短期投资的比例为3.03%。
[b]（4）欲购房屋类型与年龄的关系 [/b]
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由上图可以看出，欲购买多层、小高层、高层、花园洋房的人群主要都集中在25-30岁这个年龄段。受5.12地震的影响，欲购买高层的比例相比往年有所下降，25-30岁的人群更愿意购买小高层，比例达到15.49%。欲购买叠拼别墅的人群主要集中在51-60岁，比例为0.67%。本次调查没有欲购买独立别墅的受访者。
[b]（5）欲购房屋类型与家庭年收入的关系 [/b]
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调查数据显示，多层、小高层、高层和花园洋房吸引了众多家庭年收入在10万以下的人群前来购买。其中家庭年收入在6万以下的人群欲购买小高层的比例高达24.58%，家庭年收入在6万以下的人群欲购买多层的比例为8.42%，而欲购买花园洋房的人群主要集中在家庭年收入在6-10万的家庭。欲购买叠拼别墅的人群分布在家庭年收入在6-10万和20-30万的家庭，比例分别0.67%和0.34%。
[b]（6）欲购房屋类型与职业的关系 [/b]
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由上图可以看出，欲购买多层、小高层、高层和花园洋房的消费者大部分都是公司职员，其次是公司管理人员。其中有19.53%的公司职员欲购买花园洋房，比例较高。欲购买叠拼别墅的人群主要是私企老板，其比例为0.67%。
[b]（7）可承受房价与家庭年收入的关系 [/b]
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调查数据显示，家庭年收入在6万以下的家庭，可承受的房价主要集中在3001-3500元之间，而对价格在6000元以上的房屋无力购买。家庭年收入在6-10万的家庭，可承受的房价主要集中在3501-4000元之间，其比例为11.11%。只有家庭收入在10万元以上的人群能承受6000元以上的房价。
[b]（8）可承受房价与文化水平的关系 [/b]
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调查数据显示，各文化程度受访者可承受房价比往年有所上升。初中及初中以下文化的人群中大部分只能承受3000元以下的房价，比例为4.71%。而高中或者职高文化的人群能承受的房价主要集中在3001-3500元之间，大专和本科文化的人群能承受的房价都集中在3501-4000元/平米之间。本次调查中，只有0.34%的受访者能承受7001元及以上的房价，而且这部分人群的职业都是本科文化。值得一提的是，具有硕士及硕士以上文化的受访者能承受的房价都在6000元以下，由此反映出目前高学历人群的购买能力也并不很强。
[b]（9）可承受房价与年龄的关系 [/b]
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