标题:[灌水]别被中国楼市泡沫忽悠了，中国人其实误解了几十年
1楼：qd唔顺发布时间:2015-4-27 11:28:41
" 近几年，关于房地产泡沫的讨论趋升级且复杂化。尤其是2011年下半年开始，鄂尔多斯和温州房 价大跌，让看空派找到了渴盼已久的“铁证”。贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等全国多个地区，都曾被认为存在严重的房地产泡沫。
持续不断的看空声音，积聚在一起，形成了一股非常强大的舆 论力量，极大地影响、改变民众、企业、政 府等对房地产市场形势与房 价性质的判断。这些影响到底有几分属于正面、几分属于负 面，尚难精确评定。什么是房地产泡沫？高空置率是否等同于房 价泡沫？贵阳这种大盘扎堆、供应量较大的城市，是否一定会导致房 价崩 盘？这些名词的概念、内涵、性质等都没能厘清，大家的思想与观点，就这么在一口大锅中被乱炖着。
首先，关于泡沫的概念。国际上比较权威的定义，是经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定：“泡沫可以不严格地定义为，一种或一系列资产价 格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价 格上涨使人们产生价 格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价 格的上涨，常常是预期的逆转和价 格的暴跌，由此通常导致金融危 机。”
这就意味着，泡沫生成，需要具备两个条件。一个条件是，只发生在资产品领域，与消费品无关。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价 格狂涨的过程中，也没什么投机收 购猪用以囤积。
另一个条件是，投资投机性需求持续增加，甚至出现疯狂状况。最终形成泡沫，其表现是，经过持续的大涨后，价 格远超较长时期内的平均水平，或者说常态水平。
因此，房地产泡沫的形成，需要具备两个必要条件：一是房 价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺 盛，或者说所占比例较高（比如超过50%）。前者，大家容易理解，后者略有费解。主要是因为，有某些特殊时点，自住性需求也可能大幅推高房 价，而这类需求本质是合理需求，光靠他们难以产生泡沫。
所以，一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂 热入市，才可能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求，就像房 事用了爱飞俤克一样，在房 价高涨时容易如潮水般扑来，但当预期改变、房 价下跌时又像泄 了气的皮球一样，如潮水般退去，从而加速房 价下跌。
对照这两个必要条件，会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内，这两个地区房 价上涨几倍，投资投机需求非常旺 盛，占比明显超过50%。2011年初，鄂尔多斯很多楼 盘单价超每平米2万元。而温州房 价更高，市区均价与杭州差不多，位列全国前几名，最贵楼 盘单价曾一度高达10万元左右。2011年，两地房 价持续下跌，领跌全国，泡沫破灭。另外，1992-1994年海南的房 价泡沫及崩 盘，也符合这两个条件。
另一个概念是开发过 度，或供应过剩和高空置率，三个说法相近。开发过 度、供应过剩，是指大规模的在建或已经竣工的房屋，无法售出或租出，房屋市场存在严重的供大于求情况，并使开发商的经营活动受到明显负 面影响，或者已出现开发商破产、老板跑路、楼 盘停工，甚至楼 盘烂尾等现象。
房地产泡沫与供应过剩之间，存在密切联 系。在房 价泡沫形成阶段，市场销 售火爆，价 格大涨，这使开发商热情高涨，扩大开发规模，扩张经营。但当泡沫破灭后，市场一落千丈，成交萎 缩，房 价下跌，甚至是暴跌。由于房产开发周期较长，从购地到卖房，一般需要1-2年时间，近几年部分项目已缩短至半年至一年。
泡沫破灭时，还有很多项目没有达到卖房条件，这些楼 盘就成为滞销品，也是房 价泡沫破灭后的牺 牲 品，从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析，主要是前者影响后者。
房 价泡沫与供应过剩之间的区别，是显而易见的。泡沫主要特征在于房 价大涨。而供应过剩却并不意味着房 价大涨，或曾大涨过，所以也就不一定存在房 价泡沫。
这在现阶段的中 国尤其明显。比如，广大中西部地区以及三四线城市，近几年房 价涨幅并不大，不存在泡沫，但在这些地区土地不稀缺。在地方政 府追求政绩、财政收入的利益驱动下，导致土地大量供应。同时，规划了很多新城新区，利 用行政 权力大量从农 民手中廉价征 地，转手高价卖地给开发商，房地产开发规模过大，形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。社 会上争议较多的贵阳，超级大盘较多，属于供大于求（但尚难定性为过剩），房 价水平只有每平米5000元出头，低于东部很多三四线城市，何来泡沫？
房地产泡沫的结局，可分为两种：一种是泡沫比较大，只能任其破灭，历 史上日本、中 国香 港、美国、中 国台 湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中，房 价累计下跌幅度，一般会超过三成，下跌和盘整时间，一般会超过三年。
另一种是泡沫较小，如果政 府政 策得当，不会破灭，通 过几年的房 价波动、阴跌，就能完成调整。如果政 策没什么作为，则也会出现房 价明显下跌。房 价泡沫及破灭，会对经济与金融形成负 面影响。
商品房供应量略大于需求量，这是比较适宜的状态。供应过剩，则是供应明显大于需求，一方面会抑制房 价上涨，另一方面也会导致社 会资金沉淀和社 会资源浪费，甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置，变成空城和“鬼城”，业主、企业、银 行、政 府都会受到利益损失。当然，房地产泡沫的负 面影响，远超供应过剩。况且，有些情况下，供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。
"
2楼：qd今生有缘发布时间:2015-4-27 13:33:04
硒寿人生商城--主要销售富硒产品防癌抗癌、降脂降压降、美容养颜、强身健体祛风湿食品饮料专业研发研制供应商，【硒寿人生订购电话：400-800-4821】欢迎前来咨询订购！[em19][em19][em19]
3楼：qd永不言汽发布时间:2015-4-29 13:06:02
要了解一个人，只需要看他的出发点与目的地是否相同，就可以知道他是否真心的。
4楼：qusr414740发布时间:2015-5-13 14:51:00
人生是愈取愈少，愈舍愈多，该当如何？少年时取其丰，壮年时取其实，老年时取其精。少年时舍其不能有，壮年时舍其不当有，老年时舍其不必有。
5楼：爱你的宝宝发布时间:2015-5-27 18:04:03
爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。当有一天，我们老得走也走不动时，记忆深处是否还留着曾给自己感动的人，那才是一生中最大幸福和财富。
6楼：fxl521发布时间:2015-6-10 14:34:35
真正的朋友是在最黑暗的时候，陪你一起等天亮的人；
真正的感情是心在下雨的时候，甘愿为你撑伞的人。
7楼：爱你的宝宝发布时间:2015-6-24 16:01:38
小钱带女友逛商场，女友看中了一支口红，小钱嫌贵，就说：“你不涂口红更好看，这叫自然美。” 女友大为不满，说：“幸好我没让你买衣服，不然你一定会说我不穿衣服更好看，那叫人体美。”
8楼：爱你的宝宝发布时间:2015-7-8 9:28:07
9楼：qusr414740发布时间:2015-7-22 11:13:51
一个人走在风里，像一张纸，随时会想，会不会有那么一阵风吹来，让我们自己找不到原有的方向呢？是不是真的是这样，有时候，我们比纸还要单薄，还要没有力量
10楼：qusr414740发布时间:2015-8-5 14:18:43
人啊，有时候可以看得很淡然，有时候又执着得有些不堪。
11楼：爱你的宝宝发布时间:2015-8-26 20:41:05
12楼：qusr414740发布时间:2015-9-12 9:36:52
爱情和机会没有关系，爱情是同一个苹果切成两半后重新吻合。我相信能量守恒，每个人的爱情都是有限的，用完就没了
13楼：qd创世纪情缘客服3发布时间:2015-9-12 11:42:13
14楼：fxl521发布时间:2015-10-20 10:44:26
回复：80后买不起房子的男人，连一个动物都不如
你的过去我来不及参与，你的未来我奉陪到底。
15楼：伟丽发布时间:2015-11-17 17:31:52
当一个人摆脱了自已的恐惧,就会觉得无比的畅快和舒适
16楼：fxl521发布时间:2015-11-19 18:11:40
17楼：fxl521发布时间:2015-11-19 18:12:46
有时候回想起来，忍不住想说，那些岁月真傻，但是真好
18楼：qd潘月娇华宝自动化设备发布时间:2015-11-20 15:22:25
苏州华宝自动化设备有限公司——是一家国际贸易公司主要销售进口五金工具工业器材机械设备，主要产品有进口磁力泵、压缩泵、真空泵、柱塞泵、薄型油缸、变量叶片泵、齿轮泵、齿轮泵、子母叶片泵、变量叶片泵、双联泵、单连泵、镒圣双联泵、电动黄油泵、磁性开关、油泵、油研、油缸、油缸密封件、电动黄油泵、薄型油缸、液压元件、台湾安颂anson、磁性开关、感应开关、海德门液压阀、方向控制阀、压力控制阀、截止阀、比例减压阀、直动式溢流阀、插装单向阀、电磁球阀、浸油式油压电磁阀、压力开关、电磁阀、力士乐电磁阀、油研电磁阀、溢流阀、电液换向阀、平衡阀、叠加式减压阀、梭动阀、机械作动阀、充液阀、压力继电器、磁性传感器、节流阀、减泄压阀、导压止回阀、顺序阀、台湾台肯TWOWAY、压力计、电子数位表、冷媒压力计、微压计、充油压力计、不锈钢充油压力计、精密压力计、铁氟龙隔膜压力计、pp充油式隔膜压力计、牙口型隔膜压力计、台湾协钢skon、缓冲器、马达电机、感应马达、可逆马达、电磁刹车马达、转矩感应马达、电磁离合刹车马达、速度控制马达、双向齿轮马达、相RK型马达、N型减速机、中空型涡轮减速机、U型减速机、变速箱、齿轮箱、N型含油轴承、N型滚珠轴承、U型滚珠轴承、包装材料、五金工具等产品。代理品牌有：台湾FONRAY芳锐；台湾UNIMEC隆运；台湾JUFAN君帆；台湾TRIVE，台湾HINAKA中日；台湾UNID鼎机；台湾TAI-HUET台辉；台湾CML全懋；台湾TAICIN泰欣；台湾YEOSHE油昇；台湾SANLI欣三立；台湾TWOWAY台肯；台湾HONOR钰盟；台湾JEOU GANG久冈；台湾S.Y群策；台湾PEEIMOGER北译；亚德克AIRTAC；台肯TWOWAY；安颂anson；协钢skon。德国FESTO费斯托；德国BURKERT宝德；德国HERION海隆；德BUSCHJOST宝硕；德国BOSCH-REXROTH；博士力士乐；德国HAWE哈威；德国HYDAC贺德克；德国SCHNEIDER施耐德；德国IFM易福门；德国TURCK图尔克；德国P+F倍加福；德国SICK施克； 德国LEUZE劳易测；德国菲尼克斯PHOENIX；德国HENGSTLER亨士乐；德国ARO英格索兰；英国NORGREN诺冠；美国MAC；美国VICKERS威格士；美国PARKER派克；美国DENISON丹尼逊 ；美国SOR索尔；美国ASCO；意大利UNIVER；意大利CAMOZZI康茂盛；YUKEN油研；意大利ATOS；意大利UNIVER；意大利ODE；日本TAIYO太阳铁工； 日本OMRON欧姆龙；日本MITSUBISHI三菱；日本SUNX神视； 日本KEYENCE基恩士；日本SMC；SUMITOMO岛津；日本CKD；日本CKD喜开理；日本KOGANEI小金井；日本TOYOOKI丰兴；日本THK； 日本不二越NACHI；日本DAIKIN大金；瑞士ABB；KOYO光洋；韩国YPC；YSC；等国内外各大品牌。更多设备请致电联系：0512-65088146 QQ：2880986581 ，阿里巴巴：
http://hxsheg.1688.com 欢迎致电订购！
http://blog.tianya.cn/post-7100964-103297275-1.shtml
http://blog.tianya.cn/post-7100964-103297907-1.shtml
19楼：伟丽发布时间:2015-12-19 16:12:49
有心的人，再远也会记挂对方；无心的人，近在咫尺却远在天涯。
20楼：爱你的宝宝发布时间:2016-1-17 11:15:21
21楼：爱你的宝宝发布时间:2016-1-17 11:15:53
22楼：伟丽发布时间:2016-2-19 23:30:11
23楼：伟丽发布时间:2016-3-18 12:20:11
要学会自己走路，不要学会自己走路，不要老依靠父母和他人
24楼：伟丽发布时间:2016-3-18 12:20:33
要学会自己走路，不要学会自己走路，不要老依靠父母和他人
25楼：fxl521发布时间:2016-3-20 14:20:26
.你以为你对他来说很特别却不知道他对每个人都这样。
26楼：qd小黑逗发布时间:2016-3-26 23:47:14
27楼：fxl521发布时间:2016-3-29 15:27:43
两个人之间的感情就像织毛衣 建立的时候一针一线 小心而漫长 拆除的时候只要轻轻一拉
28楼：伟丽发布时间:2016-3-30 9:45:18
记忆像是倒在掌心的水 无论你摊开还是握紧 总会从指缝中一点一滴流淌干净
29楼：伟丽发布时间:2016-4-6 17:39:54
如果给八戒一个回高老庄的机会，他能创造一支国猪足球队，可佛祖为什么让他去了呢？
30楼：伟丽发布时间:2016-4-6 17:40:04
如果给八戒一个回高老庄的机会，他能创造一支国猪足球队，可佛祖为什么让他去了呢？
31楼：江津2012发布时间:2016-4-11 10:18:53
32楼：qd小黑逗发布时间:2016-4-17 16:46:12
33楼：qd小黑逗发布时间:2016-4-17 16:46:21
34楼：qd小黑逗发布时间:2016-4-24 16:50:35
35楼：伟丽发布时间:2016-4-29 13:50:34
36楼：爱你的宝宝发布时间:2016-5-9 13:09:59
37楼：小巴巴发布时间:2016-5-9 15:39:00
QQ图片20160428095903_meitu_1_meitu_1.jpg
38楼：fxl521发布时间:2016-5-13 6:23:11
当你想念一个人时，能够随时去打扰，而他也会给你回应，这本身其实是一件很幸福的事。有很多
39楼：fxl521发布时间:2016-5-25 6:58:15