1楼：江津地产人发布时间:2014-12-25 11:39:50- （区统计局）1-11月，全区房地产投资继续呈现出平稳增长的态势，投资总量达108.1亿元，首超百亿，创历史新高。本月我区房交会的举办，带动了我区房地产销售市场的增长， 1-11月销售面积累计达171.0万平方米，增长26.5%。但是由于去年12月同期数较大，今年全年我区的销售面积增速或将大幅回落。
一、全区房地产业发展的基本情况
（一）房地产开发投资继续快速增长。1-11月，全区完成房地产开发投资108.1亿元，比去年同期增加25.0亿元，增长30.1%，增幅比去年同期慢65.1个百分点，比去年全年慢57.3个百分点，比城市发展新区平均增速慢0.5个百分点，但比全市快7.2个百分点。投资总量在城市发展新区中排第2位，仅比第1位的璧山少862万元元；增速在城市发展新区中排第7位，比前3位的綦江、大足和荣昌分别慢60.4、59.9和40.8个百分点。从投资工程用途看，投资最多的是住宅实现投资76.6亿元，增长38.4%；其次是商业营业用房实现投资16.8亿元，增长62.9%；投资额最少的办公楼实现投资2.1亿元，增长638.3%。
（二）施工面积稳步增长，新开工面积继续下降。1-11月，全区房屋施工面积达875.5万平方米，同比增长19.5%，增速比去年同期和全年分别慢27.5和24.9个百分点。本年新开工面积为209.4万平方米，同比下降30.3%，增速比去年同期和全年分别慢116.0和117.2个百分点。施工面积总量在城市发展新区中排第3位，比前2位的合川和长寿分别少91.2和58.0万平方米；增速在城市发展新区中排第5位，比前3位的大足、潼南和铜梁分别慢23.3、21.1和11.5个百分点。从施工工程用途看，施工面积最多的是住宅585.2万平方米，增长22.8%，其中：90平米以下住房施工面积最多为206.3万平方米，140平米以上住房施工面积为42.7万平方米，别墅、高档公寓施工面积为15.9万平方米；施工面积最少的办公楼6.3万平方米。
（三）房屋竣工面积持续下降。1-11月，全区商品房竣工面积70.6万平方米，比去年同期少76.7万平方米，下降52.0%，比去年同期和去年全年分别慢215.3和183.8个百分点。竣工面积大幅下降主要是受去年同期对在建项目的清理，将一部分实际已经竣工并交付业主使用，但是一直未办理竣工手续的项目进行了清理。竣工面积总量在城市发展新区中排第6位，比前3位的长寿、合川和涪陵分别少76.2、58.2和44.9万平方米；增速在城市发展新区中排第10位，比第3位的潼南、南川和合川分别慢263.0、257.6和73.6个百分点。
（四）商品房销售面积继续增长。1-11月，全区实现商品房销售面积171.0万平方米，比去年同期增加35.8万平方米，增长26.5%，其中住宅类实现销售面积160.7万平方米，增长51.0%。商品房销售面积总量在城市发展新区中排第2位，比第1位的永川少16.7万平方米；增速在城市发展新区中排第4位，比前3位的潼南、长寿和璧山分别慢36.5、8.1和4.1个百分点。从商品房销售区域看，双福和滨江新城已将成为新的主战场，双福实现商品房销售面积71.2万平米，同比增长55.1%，占全区商品房销售面积总量的41.6%；滨江新城实现商品房销售面积47.5万平米，同比增长130.4%，占全区商品房销售面积总量的22.7%；几江和鼎山主城仅实现销售面积30.8万平方米，同比下降35.4%，占全区商品房销售面积总量的18.0%。从销售房屋建筑面积看，销量最好的是建筑面积在60-90平方米的房屋，占销售总量的29.5%；其次是建筑面积90-110平方米的房屋，占销售总量的21.1%。
（五）商品房销售合同价格小幅下降。全区商品房销售合同价格为4557元/平方米，比去年同期少92元/平方米，下降2.0%。但是几江、鼎山主城和滨江新城的商品房售合同价格却是小幅上涨；其中几江、鼎山主城的商品房售合同价格达到5598元/平方米，比去年同期增加474元/平方米，上涨9.3%；其中住宅价格为5391元/平方米，比去年同期上涨503元/平方米，增长10.3%。滨江新城商品房售合同价格达到4605元/平方米，比去年同期上涨487元/平方米，涨幅达11.7%；其中住宅价格与去年持平。全区商品房销售价格在城市发展新区中排第10位，比前3位的涪陵（5408元/平方米）、南川（5149元/平方米）和大足（4938元/平方米）分别少851、592和381元/平方米。
（六）待售面积高速增长。1-11月全区已竣工商品房屋待售面积38.5万平方米，同比增长14.9%。其中住宅类已竣工商品房屋待售面积10.4万平方米，增长15.9%；非住宅类已竣工商品房屋待售面积28.1万平方米，增长14.5%。从上述数据可以看出我区目前的待售面积主要以商业营业用房和厂房为主。房屋待售面积总量在城市发展新区中排第6位，比前3位的荣昌、璧山和永川分别少26.2、17.7和15.4万平方米；增速在城市发展新区中排第8位，比前3位的潼南、南川和合川分别慢203.3、161.9和72.0个百分点。
二、当前房地产业发展面临的主要问题
由于我区去年和今年房地产投资大幅增加，预计我区房地产业的发展将出现供大于求的状况，房屋销售将出现一定困难，而销售价格将稳定在现有水平。
（一）房地产项目少。1-11月全区共有房地产开发项目95个，比去年同期少22个项目。比城市发展新区中的永川少53个、比合川少48个、比涪陵少7个，仅比璧山多19个。其中有投资额的项目仅有71个，占全区在建项目的74.7%；比城市发展新区中的合川少34个、永川少20个和涪陵少4个。
（二）公积金贷款趋紧，企业融资困难。一方面，由于住房公积金贷款程序较为繁琐，办理贷款和银行放贷的时间较长，造成房地产开发企业回笼资金缓慢，以至于不愿接收公积金贷款购房，因此目前我区大部分的房企不愿办理公积金贷款购房业务。另一方面，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，房地产企业取得贷款的难度进一步加大。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，融资渠道单一、融资能力较差的企业将面临更大挑战，对未来我区房地产开发市场的持续健康发展势必产生一定影响。
（三）市场销售疲软，居民购房意愿下降。今年以来，商品房销售形势进一步堪忧，一些特大型城市以及东、南部沿海城市房价稳中趋降，加之开征房产税、全国房产信息联网等政策预期使投资类购房者更加审慎投资，市场观望情绪浓厚，尤其是多数居民已经拥有一套以上住房，居民购房意愿下降，刚性需求减少。同时，市场销售低迷也会影响开发商的信心，市场投资将出现回落，房地产市场在一定时期内逐步走向疲软。
三、对促进房地产业健康发展的几点建议
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，对上下游产业链的影响相对较大。因此，保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定，尤其是对财政增收具有十分重要的意义。为了加快我区房地产业的持续、稳定、健康发展，建议如下：
（一）发挥平台优势，强化招商引资。要根据产业发展和城市规划建设的战略布局，发挥德感、双福、滨江新城等7大平台优势，强化房地产企业的招商引资。在招商引资中，特别要发挥好滨江新城和双福这两个房地产业平台的优势作用，积极引进影响较大、实力雄厚、规划大气、开发档次较高的龙湖、保利等巨头企业入驻江津，增强江津房市的竞争力和影响力，为促进房地产业健康发展提供宽阔空间。
（二）着力改建并举，加快新城建设。城市建设既是发展的载体，也是发展的动力，城市建设不断发展才能给房地产业带来商机。因此，要突出抓好滨江新城建设，着力加快“一馆三中心”建设，尤其是要立足现有条件，加快和完善城市基础设施和生活设施建设，特别是要加大滨江新城的公共交通、学校、医院、商业等配套设施的建设，进一步带动全区的房地产业的发展。同时，要加快长风片区的撤迁力度，高起点、高标准，高档次规划建设一批功能完善，结构合理，外观美观，环境优雅，设施齐全的住宅小区，切实提高我区房地产业发展的水平。
（三）结合市场需求，提高楼市品质。要抓住四面山正在创建国家级AAAAA景区和四屏镇设立的有利时机，重点打造旅游地产，在四面山、四屏镇、中山镇、滚子坪规划建设一批集旅游、休闲、养生为一体的特色旅游高档商品房，同时引导房地产企业加强自身建设，诚信开发，不断提高建设质量，完善后续物业管理服务，从而有效提升房地产业的产品品质和价值，促进房地产业良性循环。
（四）发挥区位优势，加强对外宣传。要及时抓住轨道5号线直通江津以及距离重庆主城最近和房价相对较低等三大优势，切实加大房地产促销力度。重点是要策划和宣传好明年年初的房交会，大张旗鼓地宣传和推介江津的新开楼盘，通过减免契税等一系列优惠政策，充分吸引区内外的居民到江津购房，切实加快江津房地产业的健康发展。
