标题:[砖头]帮购房者算笔账 开发商盖房子究竟要花多少钱？
1楼：王总发布时间:2013-12-2 23:06:04
房价的构成包括了许多方面，比如土地出让金、融资成本、建安成本、绿化成本、人力成本、规费、税费、管理费、营销费……其中,光是税费，就有上百项，在此不一一展开。需要说明的是，房价要减去所有的这些成本、费用，包括看得见和看不见的。剩下的，才是开发商的利润。
关于土地出让金，这个是公开的，在国土房管局网站上可以查询，网友可用公式：楼面地价=地块出让金总额/(地块面积*容积率)来计算。楼面地价就是指每平米的房屋，分摊了多少的地价，注意单位是指建筑面积。业内普遍认为，楼面地价以不超过房价的1/3较为合适。
而建造房屋的费用，也是公开的，网友可以在建委的网站上查询，也可以在项目施工现场看到。根据规定，符合规范的项目施工现场，都应该设置“5板1图”，即工程概况板、管理人员名单与监督电话板、安全生产制度板、文明施工制度板、消防保卫制度板及施工现场平面布置图。在上面，标注了工程项目名称、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、工程概况及开工、竣工日期。其中，计算公式为：每平米房屋的建造费=工程总造价/工程总面积，这反映出了每建造1平米的房屋，花费了多少钱，这里也是指建筑面积。值得注意的是，这只是建造房屋本身所花的费用，并不包括绿化和小区设施的费用，通常开发商会将建造房子的任务承包给建筑商，而绿化的任务则承包给另外的园林公司。
规范的工地都公示有“5板1图”，可以看到工程信息。
构成房屋的成本很多，本文仅仅只对其中的建安费用重点做一下说明，为了让大家更好的了解建安费用，首先也需要先来了解一下建筑工程的常见的承发包模式。
[b]建筑工程的承发包模式[/b]
开发商作为建设单位，并不直接参与工程建筑施工本身，而是将施工任务委托出去，常见的委托模式有以下3种：
1、 施工总承包模式：发包单位委托施工总承包单位，施工总承包单位视需要在委托其他施工单位作为分包单位，配合施工。
2、 施工总承包管理模式：发包单位委托一个施工总承包管理单位，发包方另委托其他施工单位作为分包单位进行施工。
3、 平行发包模式：发包方不委托施工总承包单位，而是平行委托多个施工单位进行施工。
以上3种承发包模式，在费用控制，进度控制，质量控制，合同管理，组织协调方面，各有特点。开发商会根据不同项目特点，选择不同的承发包模式。通常，当项目规模很大时，开发商会选择平行发包的模式。这时，要分别计算平行发包的每一个子项目的成本。比如，设计任务会委托给设计单位来做，和施工单位无关，设计成本也是单独计算的。
[b]建筑安装工程费的组成和计算方法[/b]
建筑安装工程费，简称建安费，它包括了4大组成部分：直接费、间接费、利润、税金。其中，4大费用下面，又分为若干小的分支，小的分支下面，还有更小的分支。为了让网友更好的了解建安费，我们为您制作了下面的图示：
2楼：王总发布时间:2013-12-2 23:06:24
[b]（1）直接工程费[/b]
上述费用构成了建筑安装工程费，在直接费项目下面，就是直接工程费了，直接工程费是大家比较关心的。直接工程费包括了人工费、材料费和施工机械使用费这3大类别。每种费用又是如何计算的呢？
[b]一、 人工费[/b]
人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，其计算公式如下：
人工费=∑（人工消耗量*日工资单价），
日工资单价=日基本工资+日工资性补贴+日生产工人辅助工资+日职工福利费+日生产工人劳动保护费。
之前，大渝房产曾经报道过农民工月收入高达1万4，引发了全国媒体的广泛关注。农民工工资高过白领，这并非是空穴来风，而是确有其事。当前，人工成本高，已是不争的事实。但是，农民工的人工成本在房地产开发的总成本中，却只是冰山一角，不值一提。更大的成本还多如牛毛，这是后话。
[b]二、 材料费[/b]
材料费是指施工过程中耗用的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，其计算公式如下：
材料费=∑（材料消耗量*材料基价）+检验试验费
材料基价=[(供应价格+运杂费)*（1+运输损耗率）]*（1+采购保管费率）
检验试验费=∑（单位材料量检验试验费）*材料消耗量
材料费就大有学问了，可偷工减料，也可不计血本的投入。若想建一座百年建筑，则投入巨大，反之，偷工减料则会出现豆腐渣工程。
[b]三、 施工机械使用费[/b]
施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。其计算公式如下：
施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量*机械台班单价）
机械台班单价=台班折旧费+台班大修费+台班经常修理费+台班安拆费及场外运费+台班人工费+台班燃料动力费+台班养路费及车船使用税。
台班折旧费=机械预算价格*（1-残值率）/耐用总台班数
机械使用费也是一笔重要的直接工程费开支，它究竟有多少？只需告诉大家一个故事，重庆某位老板，购买了挖掘机专门出租给工地上的施工企业用，单台挖掘机的购买价格为80万元，据他声称4年就回本了，可想而知机械使用费有多昂贵。
[b]（2）税金[/b]
除了直接费中的直接工程费外，再给大家说一下税金，想必这也是广大网友所关心的，而建安费的其他的组成项目，限于本文篇幅，就不逐一给大家介绍了。
税金包括三个部分：营业税、城市维护建设费、教育费附加。
[b]一、营业税[/b]
营业税的税率是固定的，计算公式为：营业税=营业额*3%
[b]二、城市维护建设费[/b]
计算公式为：应纳税额=应纳营业税额*适用税率。税率根据企业所在的区域不同而不同，市区收取7%，区县收取5%，农村收取1%
[b]三、 教育费附加[/b]
教育费附加税率也是固定的，其计算公式为：应纳税额=应纳营业税额*3%
特别说明的是，以上税金只是建筑安装工程税金，是施工单位要缴纳的，并非开发商要直接缴纳的。开发商要缴纳的税费，比施工企业建筑安装工程税金的税费项目要多得多。
[b]总结：最终的费用都会由购房者买单[/b]
上述的建安费用，通过工料单价法或者综合单价法来计算，施工单位计算好后，将转移给建设单位，也即是开发商来承担。当然，开发商销售楼盘时，所有的费用也最终会由购房者来买单。
3楼：wangzhongwen发布时间:2013-12-4 15:16:57
4楼：游客发布时间:2013-12-5 16:50:15
江津的楼面地价大概1000左右，建安成本也是1000左右。
5楼：江津区人民发布时间:2013-12-5 21:57:17
6楼：小花花发布时间:2013-12-20 13:44:54
对，我想像金科那样的黑心开发商可能就是这个没学好，才把价格调来调去，让业主失去信心！
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