1楼：疯狂的头头发布时间:2012-8-13 11:32:51- [font=宋体][size=3]据说，富侨在江津修酒店的时候，是没有获得银行贷款的。那么如此大的一个五星级酒店，所需要的资金保证，无疑是最重要的问题。如江津这样的三线城市，房产开发商是很难从银行获得贷款来源的，因此，支撑这么大的一个酒店建设资金的任务无非就落到了民间散户集资的身上。[/size][/font]
[size=3][font=宋体]大多数时候，房产行业的民间集资基本在[/font][font=Times New Roman]1.5[/font][font=宋体]分利以上。虽然对于号称高利润的房地产行业，[/font][font=Times New Roman]1.5[/font][font=宋体]分利息（当做年息[/font][font=Times New Roman]18%[/font][font=宋体]计）并不算太高，但一个较大的楼盘，一两年竣工是几乎完不成的事实，所以，光看年息[/font][font=Times New Roman]18%[/font][font=宋体]是没有考虑到项目周期的，比如[/font][font=Times New Roman]10[/font][font=宋体]万的民间集资，项目实际上三年完工，你就得支付别人[/font][font=Times New Roman]5.4[/font][font=宋体]万的利息，这还没有考虑连续复利的因素。也就是说，你的楼盘还没有开售，未来的资金预测你就必须得考虑这[/font][font=Times New Roman]5.4[/font][font=宋体]万的净支出。这是一个把风险推埋到后面的资金运作过程，项目建设周期越长，管理者要安排的资金供给越多。三线城市大部分商业楼盘的利润贡献大多是靠早买地晚开发从中赚取的土地和房产升值。所以土地储备到位了，还要靠许多的后续资金支撑才可行。[/font][/size]
[font=宋体][size=3]听说富侨酒店之所以停工，是因为老板豪赌输了几千万，虽然消息是否真实值得考证，但三线城市企业管理者投资决策主观性占主导地位的现状却是不争的事实。众所周知，高风险、高回报的房产行业，并不是依靠高精尖技术的支撑而是依靠源源不断的巨额资金的运作来完成的。因此投资者在选择开发一个楼盘之前应当做出最全面的资金来源预测。可民间集资的随意性很强，很多民间投资的散户毕竟害怕资金投入到高风险的房产行业血本无归，所以民间集资就好像股市一样，一个关于企业的消极信息就有可能会打击很大一部分民间投资者对你的投资信心，撤资比翻脸还快的例子不胜枚举。因此，一个较大的楼盘建设是绝不能仅仅依靠民间集资来完成。还需要开方商自行解决最主要的资金保证。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]开发商在投资一个楼盘的时候，很多情况下仅仅依靠施工方的建设预算来估算项目建设各分期所需要的资金，而往往忽视了作为管理人员应当实施的项目建设周期资金收支滚动预算。这是一个主观夹杂客观的理性分析预测过程，而不是仅仅依靠管理者的历史经验来进行判断。房产行业之所以称为高风险行业，资金的良性运作是关键，一旦资金供给链断了，就是兵败如山倒。[/size][/font]
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[font=宋体][size=3]那么，我们再来看看，其他制造行业的资金管理现状。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]各种类型的制造业对于资金的依赖程度都是不一定的，其中的影响因素包括市场因素、人工因素、购买方的付款情况、材料采购方的催收款情况、银行利息等等。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]三线城市的管理者对于资金运作的预算往往是根据当期的收支情况来进行下一个周期资金运作的预测和安排，往往忽视了很多或有事项发生的风险。在当前这样一个资金全面紧张的大环境下，几乎是没有任何管理者会安排部分资金来作为风险保证的。因此一旦来自任何各方面的消极因素影响了之前所做的资金运作预测，管理者往往通过一些牺牲利润的方式来满足资金的供给，例如银行贷款、承兑贴现、高息借贷等手段。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]以前读书的时候，做过一次沙盘模拟企业经营。笔者始终记得，最后总结的时候，老师说过，巨额的不良银行借贷并不能改善你企业的经营现状，因为你产品的利润已经被银行以借款利息的方式夺走了。[/size][/font]
[font=宋体][size=3]企业发展到一定规模，银行贷款是必不可少的，但有时候完全依靠银行贷款来满足资金支持，只会牺牲巨额的利润，而并没达到改善经营现状的目的。企业管理者们在向银行借款时，往往忽视了对借款的目的的认知。比如一个发展中的企业，借款是为了扩大生产规模，规模扩大后有那么多的产品提供利润冲抵财务费用，那么贷款无可厚非。但是往往很多企业的借款目的仅仅是为了满足现有生产的需求。这样的情况在很多大中型的国有企业普遍存在，因为他们得不到短期的巨额民间借款的支持。现如今很多的企业，跟银行都保持了一定的借款规模，银行将你的信用额度的抬升进而提供更多的贷款、周而复始的贷款还后续贷其实已经造成了企业管理者对于完善经营预测的惰性。很多企业的管理者在资金紧张的时候第一个想到的必然是向银行贷款的捷径而不是完善管理、提高经营预测准确性这样的长期系统工程。国有企业的管理者官本位思想严重，他们的本质是做官，所谓的经营管理都是放短线，只要任期内不出大问题，牺牲利润之类的决策是小事。长此以往，也就恶性循环下去。[/size][/font]
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[font=宋体][size=3]以上。[/size][/font]
[size=3][font=宋体]笔者才疏学浅，欢迎指正，请轻拍[/font][font=Times New Roman]~[/font][/size]